Berechnen Sie die Abschreibung (AfA) für Ihre vermietete Immobilie – inklusive Steuerrückerstattung, 10-Jahres-Vorteil und vollständigem AfA-Verlauf. Steuerberechnung nach Einkommensteuertarif 2026.
Geschätztes zvE: 53.712 € (≈ 77 % des Brutto)
Mit dem AfA-Rechner 2026 berechnen Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Immobilien – beim Kauf oder Neubau. Sie sehen die jährliche Abschreibung, den Steuervorteil aus Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag sowie den Vergleich zwischen linearer und degressiver AfA.
Die AfA senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen (zvE) und verbessert den Cashflow aus der Vermietung. Den konkreten Steuereffekt einer beliebigen zvE-Senkung prüfen Sie zusätzlich im Steuerersparnis-Rechner.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Grund und Boden ist nicht abschreibbar – nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Beim Kauf teilen Sie Kaufpreis und Kaufnebenkosten entsprechend auf; beim Bau zählen Baukosten und Baunebenkosten.
Voraussetzung: Die Immobilie muss vermietet oder verpachtet sein (oder unmittelbar danach). Eigennutzung schließt die AfA in der Regel aus. Der Rechner bildet die steuerliche Wirkung ab – keine Prüfung der Vermietungsvoraussetzungen.
Ab Baujahr 1996 können Neubauten und bestimmte Anschaffungen zwischen linearer AfA (3 %) und degressiver AfA (5 %) wählen – die Gesamtdauer beträgt 33⅓ Jahre. Bei degressiver AfA wird zunächst 5 % vom Restbuchwert abgeschrieben; sobald die lineare AfA auf den Restwert höhere Beträge liefert, wechselt die Berechnung automatisch (typisch ab Jahr 14–15). So entsteht in den ersten Jahren ein höherer Steuervorteil, danach gleichmäßigere Beträge bis zur vollständigen Abschreibung.
Der Rechner vergleicht beide Methoden für Ihr Objekt und zeigt den Steuervorteil über 10 Jahre in der Grafik. Die gesetzliche Abschreibungsdauer hängt vom Baujahr ab.
Beim Immobilienkauf geben Sie Kaufpreis und Kaufnebenkosten ein. Nicht der gesamte Betrag ist abschreibbar: Grund und Boden wird üblicherweise mit 15–25 % angesetzt (im Rechner wählbar). Der Rest ist der abschreibbare Gebäudewert.
Beim Neubau bilden Baukosten und Baunebenkosten die AfA-Basis – ohne Grundstücksanteil, sofern das Grundstück separat erworben wurde. Das Baujahr bestimmt Abschreibungssatz und -dauer (2 % / 2,5 % / 3 % bzw. 5 % degressiv).
Die jährliche AfA senkt Ihr zvE um den Abschreibungsbetrag. Wie viel Steuern Sie dadurch sparen, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Veranlagung ab – nicht pauschal vom Grenzsteuersatz. Der AfA-Rechner zeigt den Steuervorteil für Ihr Brutto- oder zvE.
Möchten Sie eine beliebige Senkung (z. B. Werbungskosten plus AfA) durchrechnen, nutzen Sie den Steuerersparnis-Rechner und geben die AfA aus diesem Rechner als Senkung in Euro ein.
Banken und Finanzierungsberater betrachten die AfA oft im Rahmen der Gesamtrentabilität – der Steuervorteil kann die Belastung aus Zins und Tilgung mildern. Für die monatliche Tragfähigkeit nutzen Sie den Budgetrechner, für die konkrete Finanzierung den Immobilienfinanzierungsrechner mit KfW- und Landesförderungen.
Tragen Sie für realistische Ergebnisse Ihr zvE aus dem Steuerbescheid ein – nicht nur das Bruttoeinkommen. Prüfen Sie linear und degressiv: Degressiv lohnt sich oft in den ersten Vermietungsjahren. Dokumentieren Sie die Aufteilung Grund/Boden (Gutachten oder übliche Prozentsätze). Keine Steuerberatung – bei größeren Investitionen Steuerberater hinzuziehen.
Vor dem Kauf oder Bau einer vermieteten Immobilie, zum Vergleich linear/degressiv und zur Einschätzung des jährlichen Steuervorteils über die ersten 10 Jahre und den gesamten Abschreibungszeitraum.
Keine Kirchensteuer, keine Sonder-AfA (Denkmal, Sanierung), keine Prüfung der Vermietung, keine AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter. Orientierungswert nach Tarif 2026.
Antworten zu Abschreibung, Steuervorteil und Voraussetzungen
Durchschnittliche Ersparnis: 4.596 € pro Jahr
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