Lohnt sich die Vermietung? Berechnen Sie Cashflow, Steuervorteil, Nettovermögen nach 10 Jahren und Rendite auf Eigenkapital – inklusive Tilgung, AfA und Kreditzinsen.
Gesamtinvestition: 440.000 €Finanzierungsbedarf: 360.000 €
Vorschlag: ca. 4 % Brutto-Mietrenditeauf Kaufpreis (400.000 €)
Vorschlag: 10 % der Kaltmiete(Instandhaltungsrücklage)
Geschätztes zvE: 53.712 €
Der Kapitalanlage-Rechner zeigt, ob sich eine vermietete Immobilie für Sie rechnet – nicht nur über die Brutto-Mietrendite, sondern über das Gesamtbild: Cashflow, Steuervorteil aus AfA & Zinsen, Tilgung und Nettovermögen nach 10 Jahren.
Die Rendite auf Eigenkapital macht den Hebel-Effekt der Fremdfinanzierung sichtbar. Für reine AfA-Fragen nutzen Sie den AfA-Rechner, für den Mieten-vs.-Kaufen-Vergleich beim Eigenheim den Mietkaufrechner.
Die Berechnung erfolgt in vier Schritten. Zunächst ermittelt der Rechner Ihre Gesamtinvestition – bei einem Kauf aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, beim Bau aus Baukosten und Baunebenkosten. Daraus und Ihrem Eigenkapital leitet sich der Finanzierungsbedarf ab.
Im zweiten Schritt wird die monatliche Kreditrate aus Zinssatz, Tilgung und Kreditsumme berechnet. Parallel dazu modelliert der Rechner die Vermietung: Kaltmiete, Mieterhöhung, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Daraus entsteht der Cashflow vor Steuer – also was monatlich auf Ihrem Konto ankommt oder fehlt.
Im dritten Schritt werden steuerliche Effekte berücksichtigt: Gebäude-AfA, AfA auf Kaufnebenkosten, absetzbare Kreditzinsen und Verwaltungskosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung. Das Ergebnis ist Ihr Cashflow nach Steuer im ersten Jahr.
Schließlich projiziert der Rechner den 10-Jahres-Verlauf: Tilgung, Restschuld, kumulierte Liquidität, optionaler Immobilienwertzuwachs und daraus das Nettovermögen nach 10 Jahren sowie die Rendite auf Eigenkapital.
Die Brutto-Mietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch die Gesamtinvestition. Sie sagt aus, wie viel Prozent Mieteinnahmen Sie auf das eingesetzte Kapital erzielen – ohne Finanzierung, Tilgung, Steuer oder laufende Kosten.
Für eine realistische Einschätzung ist der Cashflow entscheidend. Er berücksichtigt die Kreditrate, Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltung. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Miete die laufenden Belastungen deckt. Ein negativer Cashflow ist bei Kapitalanlagen häufig – kann aber durch Steuervorteile und Vermögensaufbau durch Tilgung ausgeglichen werden.
Der Rechner schlägt die Kaltmiete anhand einer marktüblichen Brutto-Mietrendite vor und berücksichtigt eine jährliche Mieterhöhung. So sehen Sie nicht nur das erste Jahr, sondern den langfristigen Verlauf Ihrer Kapitalanlage.
Bei vermieteten Immobilien können Sie Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil, die AfA auf bestimmte Kaufnebenkosten, die Kreditzinsen sowie Verwaltungskosten.
Diese Kosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und können zu einer Steuerersparnis führen – besonders in den ersten Jahren, wenn die Zinsen noch hoch und die Tilgung gering sind. Gleichzeitig können positive Mieteinnahmen zu einer zusätzlichen Steuerbelastung führen. Der Rechner zeigt beide Effekte transparent.
Die AfA hängt vom Baujahr und der Aufteilung zwischen Grund und Boden ab. Für eine detaillierte AfA-Berechnung nutzen Sie unseren AfA-Rechner. Die Steuerberechnung im Kapitalanlage-Rechner basiert auf dem Einkommensteuertarif 2026 und dient der Orientierung – sie ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Die Rendite auf Eigenkapital zeigt, wie effizient Ihr eingesetztes Eigenkapital arbeitet. Durch die Fremdfinanzierung investieren Sie mit einem Hebel: Mit wenig Eigenkapital kontrollieren Sie eine große Immobilie. Steigen Wert und Tilgung, profitieren Sie überproportional – allerdings tragen Sie auch das volle Risiko.
Der Rechner berechnet die Rendite über 10 Jahre unter Berücksichtigung von Cashflow, Steuereffekt, Tilgung und optionaler Wertsteigerung. Mit dem Eigenkapital-Regler im Ergebnis können Sie live testen, wie sich weniger oder mehr Eigenkapital auf Rate, Restschuld und Rendite auswirkt.
Eine hohe Rendite auf Eigenkapital bedeutet nicht automatisch ein geringes Risiko. Achten Sie neben der Rendite immer auf den Cashflow, die Restschuld und Ihre persönliche Liquiditätsreserve für Leerstand, Reparaturen und Zinsänderungen.
Ob Sie eine bestehende Immobilie kaufen oder neu bauen, hat erhebliche Auswirkungen auf Rendite, AfA, Cashflow und Ihr Risikoprofil als Kapitalanleger.
In beiden Fällen sollten Sie neben der Rendite auf Eigenkapital auch Leerstandsrisiko, Instandhaltung und Ihre persönliche Steuersituation einbeziehen. Der Rechner unterstützt beide Szenarien mit unterschiedlichen Eingabefeldern.
Sobald Sie wissen, ob sich eine Kapitalanlage für Sie rechnet, folgt der nächste Schritt: die konkrete Finanzierungsplanung. Nutzen Sie die Ergebnisse des Kapitalanlage-Rechners als Ausgangspunkt für Gespräche mit Finanzierungsberatern und Banken.
Im Immobilienfinanzierungsrechner prüfen wir automatisch passende KfW- und NRW-Förderungen, optimieren Zins und Tilgung für Ihr Vorhaben und zeigen die monatliche Rate unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation. So wird aus der Modellrechnung ein konkreter Finanzierungsplan.
Vergleichen Sie mehrere Angebote: Zinssätze, Tilgung und Nebenkosten variieren erheblich zwischen Banken. Ein Finanzierungsvermittler hat Zugang zu vielen Instituten und kann Ihnen passende Konditionen präsentieren. Bereiten Sie Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis und Objektdaten vor – je besser die Unterlagen, desto schneller erhalten Sie ein verbindliches Angebot.
Rechnen Sie konservativ: Planen Sie mit realistischer Miete, Rücklagen für Instandhaltung und einem Puffer für Leerstand. Die Ergebnisse des Kapitalanlage-Rechners sind eine gute Orientierung – keine Garantie für Miete, Wertsteigerung oder Steuerersparnis. Prüfen Sie Lage, Bausubstanz und Finanzierungskonditionen separat. Nutzen Sie den AfA-Rechner für steuerliche Details und den Immobilienfinanzierungsrechner für die konkrete Kreditplanung mit Förderungen.
Das Nettovermögen setzt sich zusammen aus dem geschätzten Immobilienwert abzüglich der Restschuld plus der kumulierten Liquidität aus Vermietung über 10 Jahre. So sehen Sie Vermögensaufbau durch Tilgung, Wertsteigerung und laufendes Ergebnis in einer Kennzahl.
Die Brutto-Mietrendite ignoriert Finanzierung, Steuer, Instandhaltung und Verwaltung. Zwei Objekte mit gleicher Mietrendite können völlig unterschiedliche Cashflows und Eigenkapitalrenditen haben. Der Kapitalanlage-Rechner zeigt deshalb das Gesamtbild – nicht nur eine einzelne Kennzahl.
Die wichtigsten Antworten rund um Vermietung, Rendite und Steuervorteil
Durchschnittliche Ersparnis: 4.596 € pro Jahr
Passen Sie Kaufpreis, Eigenkapital und Vorhaben an Ihre Situation an — der Rechner prüft automatisch alle verfügbaren Förderprogramme und zeigt Ihre optimale Monatsrate.
Noch unsicher? In unseren Praxisbeispielen sehen Sie Finanzierungen mit Förderungen — und bekommen eine Vorstellung, wie Ihre aussehen könnte.
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