25.10.2026
Wer ein Haus kaufen und finanzieren will, braucht drei Zahlen: wie viel Sie jeden Monat dauerhaft zahlen können, wie viel eigenes Geld Sie einbringen und welche Nebenkosten zum Kaufpreis dazukommen. Erst danach lohnt der Vergleich von Zinsen, Darlehensarten und Förderprogrammen. In diesem Leitfaden rechnen wir Ihnen vor, was ein Kredit von 150.000, 200.000 oder 250.000 € im Monat kostet, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, welche KfW- und Landesförderung infrage kommt und worauf Sie achten sollten, wenn Sie den Hauskauf allein stemmen.
Die wichtigste Frage steht ganz am Anfang. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die leistbare Immobilie aus dem künftigen monatlichen Überschuss und den verfügbaren Eigenmitteln abzuleiten. Genau so gehen auch Banken vor: Sie stellen eine Haushaltsrechnung auf.
So erstellen Sie Ihre eigene Haushaltsrechnung:
Denken Sie auch an die Zeit nach dem Kauf. Die Verbraucherzentrale rät, neben den Nebenkosten auch Geld für Renovierung, Modernisierung und Einrichtung einzuplanen. Gerade bei älteren Häusern summieren sich neue Fenster, eine neue Heizung oder ein frisches Bad schnell auf fünfstellige Beträge. Unser Sanierungskosten Rechner hilft Ihnen, diese Posten vorab zu schätzen.
Der Kaufpreis im Exposé ist nie der Betrag, den Sie am Ende zahlen. Laut Verbraucherzentrale fallen beim Hauskauf Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 %, Notar- und Grundbuchkosten von 1 bis 1,5 % sowie gegebenenfalls Maklerprovision an. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, deshalb unterscheiden sich die Nebenkosten je nach Region deutlich.
| Kostenposition | Spanne | Beispiel bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | 10.500 bis 19.500 € |
| Notar und Grundbuch | 1 bis 1,5 % | 3.000 bis 4.500 € |
| Maklerprovision (falls fällig) | 3 bis 6 % zzgl. MwSt. | 0 € ohne Makler, sonst fünfstellig |
| Summe ohne Makler | 4,5 bis 8 % | 13.500 bis 24.000 € |
Wie sich die Notarkosten im Detail zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu Notarkosten beim Hauskauf. Für Ihre konkrete Immobilie rechnen Sie die Summe am schnellsten mit dem Nebenkostenrechner aus, einschließlich der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes.
Eigenkapital senkt die Kreditsumme und verbessert meist den Zins, weil die Bank weniger Risiko trägt. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können. Was darüber hinaus eingebracht wird, verringert die Beleihung und damit oft den Zinssatz.
Die Frage aus der Suche lautet häufig: Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Kredit von 250.000 € oder 500.000 €? Die ehrliche Antwort: Das hängt nicht vom Kredit ab, sondern vom Kaufpreis. Ein Beispiel:
Bei einem Kredit von 500.000 € gilt dieselbe Logik in größerem Maßstab: Wer etwa ein Haus für 560.000 € kauft, sollte allein für die Nebenkosten je nach Bundesland mit rund 25.000 bis 45.000 € rechnen, bevor er überhaupt einen Euro des Kaufpreises anzahlt.
Auch Förderbanken verlangen Eigenleistung. Die Investitionsbank Schleswig-Holstein setzt etwa beim Programm IB.SH Immo Eigentum eine Eigenbeteiligung von 7,5 % der Gesamtkosten voraus, die auch als Arbeitsleistung erbracht werden kann. Wenn Ihr Erspartes knapp ist, lesen Sie unseren Ratgeber zum Hauskauf mit wenig Eigenkapital, dort zeigen wir, wann 90- und 100-%-Finanzierungen funktionieren.
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens berechnet sich einfach: Darlehen mal (Sollzins plus Anfangstilgung), geteilt durch zwölf. Für die folgende Tabelle haben wir einen Sollzins von 3,5 % angenommen. Das ist ein Rechenbeispiel, kein Angebot: Ihr tatsächlicher Zins hängt von Bonität, Eigenkapital, Zinsbindung und Marktlage ab.
| Kreditsumme | Rate bei 2 % Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren | Rate bei 3 % Tilgung | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 687,50 € | ca. 114.100 € | 812,50 € | ca. 96.200 € |
| 200.000 € | 916,67 € | ca. 152.200 € | 1.083,33 € | ca. 128.300 € |
| 250.000 € | 1.145,83 € | ca. 190.200 € | 1.354,17 € | ca. 160.400 € |
Was kostet es also, 150.000 € zu finanzieren? In unserem Beispiel zahlen Sie bei 2 % Tilgung in den ersten zehn Jahren rund 46.600 € Zinsen. Mit 3 % Tilgung sind es etwa 43.700 €, und Ihre Restschuld liegt um knapp 18.000 € niedriger. Die höhere Rate von 125 € im Monat zahlt sich also doppelt aus: weniger Zinsen und ein kleineres Risiko, wenn Sie nach Ablauf der Zinsbindung zu höheren Zinsen weiterfinanzieren müssen.
Eigene Varianten mit Ihren Zahlen rechnen Sie im Tilgungsrechner durch. Wie sich eine Zinsänderung auf die Anschlussfinanzierung auswirkt, zeigt unser Beitrag zum Zinsänderungsrisiko.
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsform: Die Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindung gleich, mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es weitere Bausteine:
Für die Stellschrauben empfiehlt die Verbraucherzentrale eine Anfangstilgung von mindestens 2 % und eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, um das Risiko steigender Zinsen zu verringern. Achten Sie außerdem auf das Recht zu Sondertilgungen und auf die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln. Beides gibt Ihnen Spielraum, wenn Ihr Einkommen steigt oder eine Erbschaft kommt.
Fördermittel sind der Hebel, den viele Käufer übersehen. Die Verbraucherzentrale nennt als Quellen KfW-Kredite, BAFA-Mittel für erneuerbare Energien und regionale Programme und weist darauf hin, dass Anträge in der Regel vor Beginn der Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen gestellt werden müssen.
Die für Hauskäufer wichtigsten Programme:
| Programm | Für wen | Wofür |
|---|---|---|
| KfW 124 Wohneigentumsprogramm | alle Privatpersonen | Kredit bis 100.000 € für neue, selbst genutzte Immobilien |
| KfW 308 Jung kauft Alt | Familien mit Kind | Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Wohnung, verbunden mit einer Sanierungspflicht |
| KfW 261 | Bauherren und Sanierer | Förderkredit für effiziente Gebäude und Sanierung |
| Landesprogramme, z. B. IB.SH Immo Eigentum | je nach Bundesland | in Schleswig-Holstein Darlehen von 15.000 bis 200.000 € für selbst genutztes Eigentum |
Die Eckdaten zu KfW 124 stehen bei der KfW selbst. Ausführlich erklären wir KfW 308 für Kauf und Sanierung sowie das Förderdarlehen KfW 261 in eigenen Beiträgen.
Ein wichtiger Hinweis zur Planung: Laut Verbraucherzentrale besteht kein Rechtsanspruch auf staatliche Förderung, Programme können eingestellt werden, sobald ihr Budget ausgeschöpft ist. Prüfen Sie deshalb kurz vor dem Kaufvertrag, ob Ihr Programm noch offen ist, und stellen Sie den Antrag rechtzeitig über Ihre Bank oder Ihren Finanzierungsvermittler.
Auch allein ist eine Hausfinanzierung gut machbar. Der Unterschied zu Paaren liegt darin, dass ein einziges Einkommen alles tragen muss: Rate, Nebenkosten, Rücklagen und Lebenshaltung. Banken schauen deshalb genauer auf die Haushaltsrechnung, und Sie sollten das auch tun.
Kleiner kaufen, größer planen. Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte mit überschaubarer Wohnfläche hält Kaufpreis und Betriebskosten im Rahmen. Prüfen Sie, ob sich eine Einliegerwohnung vermieten lässt: Mieteinnahmen erkennen viele Banken anteilig als Einkommen an.
Puffer vor Tempo. Eine Notfallreserve von mehreren Monatsausgaben auf dem Tagesgeldkonto ist für Singles wichtiger als für Doppelverdiener, denn es gibt keinen zweiten Lohn, der einspringt.
Arbeitskraft absichern. Wenn Sie krank werden oder berufsunfähig sind, fällt die gesamte Rate auf Sie allein zurück. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Versicherungsberater zu einer Berufsunfähigkeitsversicherung beraten, bevor Sie den Kreditvertrag unterschreiben.
Späteren Partner mitdenken. Zieht später jemand ein und zahlt mit, sollte vorher schriftlich geregelt sein, wem welcher Anteil gehört. Für eine Eintragung ins Grundbuch oder einen Partnerschaftsvertrag ist ein Notar die richtige Adresse.
Wer erst in der zweiten Lebenshälfte kauft, muss das Darlehen bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt haben oder die Rente in die Rechnung einbeziehen. Wie das konkret aussieht, zeigt unser Praxisbeispiel zum Hauskauf mit 50.
Selbstständige brauchen in der Regel mehr Unterlagen als Angestellte: meist Steuerbescheide und Jahresabschlüsse mehrerer Jahre sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Ein stabiles oder steigendes Einkommen über mehrere Jahre zählt dabei mehr als ein einzelnes Rekordjahr. Bereiten Sie die Unterlagen vollständig vor, das verkürzt die Prüfung erheblich.
Mit negativen Schufa-Einträgen wird es schwieriger, aber nicht immer unmöglich. Entscheidend sind Art und Alter des Eintrags und ob er erledigt ist. Fordern Sie Ihre kostenlose Selbstauskunft an und lassen Sie veraltete oder falsche Einträge korrigieren, bevor Sie Anfragen stellen. Gutverdiener mit wenig Erspartem finden in unserem Praxisbeispiel zu hohem Einkommen und wenig Eigenkapital einen durchgerechneten Fall.
Mit unserem kostenlosen Immobilienfinanzierungsrechner mit KfW und Banken sehen Sie in etwa fünf Minuten, wie sich Ihre Finanzierung zusammensetzen lässt und welche KfW- und Landesförderungen für Sie passen. Sie brauchen dafür keine Registrierung, und es erfolgt keine Schufa-Abfrage. Haben Sie bereits ein Objekt im Blick, können Sie die Finanzierung per Exposé-Link prüfen lassen. Bei Sonderfällen wie wenig Eigenkapital oder negativer Schufa sucht unser Expertenteam in einer persönlichen Beratung nach einer passenden Lösung.
In vielen Finanzierungsgesprächen erleben wir dasselbe Muster: Zuerst wird das Bankdarlehen verhandelt, und die Förderung kommt ganz am Schluss zur Sprache, wenn überhaupt. Das ist aus unserer Sicht die falsche Reihenfolge. Ein Förderkredit verändert die gesamte Struktur: Er senkt den Anteil des teureren Bankdarlehens, kann die Beleihung verbessern und damit den Zins für den Rest. Wer ihn erst nachträglich einbaut, verschenkt diesen Effekt oder verpasst Fristen, weil der Antrag vor dem Vorhaben gestellt werden muss.
Deshalb haben wir unser Tool so gebaut, dass es KfW- und Landesprogramme direkt in die Rechnung einbezieht. Nach unseren Berechnungen sparen Nutzer mit dem passenden Fördermix im Vergleich zu einer klassischen Bankfinanzierung durchschnittlich 4.596 € im Jahr. Das ist ein Durchschnittswert, kein Versprechen für Ihren Fall. Er zeigt aber, wie viel Geld auf dem Tisch liegen kann.
Unser zweiter Rat: Rechnen Sie mit der Rate, die Sie auch in einem schlechten Jahr zahlen können, nicht mit der, die die Bank gerade noch genehmigen würde. Ein Haus soll Sicherheit geben, keine schlaflosen Nächte.
Bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 % und 2 % Anfangstilgung liegt die Rate bei 916,67 € im Monat. Mit 3 % Tilgung sind es 1.083,33 €. Ihre tatsächliche Rate hängt vom Zins ab, den Ihnen die Bank auf Basis von Bonität, Eigenkapital und Zinsbindung anbietet.
Eine Vollfinanzierung ist möglich, wenn Einkommen und Bonität stark sind. Sie zahlen dafür meist einen höheren Zins, und die Nebenkosten müssen dann ebenfalls finanziert werden. Lassen Sie sich in diesem Fall beraten und rechnen Sie mit einer höheren Tilgung, um das Risiko zu begrenzen.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, um das Risiko steigender Zinsen zu verringern. Längere Bindungen kosten oft einen etwas höheren Zins, geben Ihnen aber Planungssicherheit. Nach zehn Jahren haben Sie zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht.
Ja, Banken prüfen bei Singles dieselben Kriterien wie bei Paaren: Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und Bonität. Weil nur ein Einkommen zur Verfügung steht, sollten Rate und Kaufpreis vorsichtiger gewählt und Ihre Arbeitskraft gut abgesichert sein.
In der Regel vor Beginn des Vorhabens, also vor Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags. Der Antrag läuft meist über Ihre Bank oder Ihren Finanzierungsvermittler. Prüfen Sie vorher, ob das Programm aktuell verfügbar ist.
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