Redaktion KreditImmo · 19.06.2026 · Stand: Juni 2026
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für viele Kapitalanleger der steuerliche Hebel neben Mieteinnahmen und Zinsen — doch sie wirkt anders als der monatliche Cashflow und anders, als Banken Ihre Finanzierung prüfen. Dieser Deep-Dive zeigt, wie Sie die AfA auf den Gebäudeanteil berechnen, welche Sätze typischerweise gelten und wo Finanzamt und Bank divergieren. Ergänzt den Überblick Wohnung kaufen und vermieten: Finanzierung, Cashflow & AfA.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Sätze und Steuerwirkung hängen vom Einzelfall ab — insbesondere Baujahr, Nutzungsart und persönlichem Steuersatz. Keine garantierten Steuervorteile.
Öffnen Sie den AfA im AfA-Rechner und gehen Sie so vor:
Kurzformel (linear): AfA pro Jahr = Kaufpreis × Gebäudeanteil × AfA-Satz
Beispiel: 250.000 € × 80 % × 2 % = 4.000 €/Jahr (Satz und Baujahr individuell prüfen).
Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hat drei Ebenen im Blick: die Finanzierung (Rate, Eigenkapital), den Cashflow (Miete minus laufende Kosten) und die Steuer (Werbungskosten wie Zinsen und AfA). Die AfA fällt in die dritte Kategorie — sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass monatlich Geld abfließt.
Das klingt attraktiv, birgt aber Missverständnisse: Viele rechnen die AfA direkt in die monatliche Liquidität ein oder erwarten, dass die Bank sie als Einkommen anerkennt. Beides trifft in der Regel nicht zu. Deshalb lohnt ein eigener Deep-Dive — nach dem Hub-Artikel zur Vermietungsfinanzierung.
Den Gesamtplan inklusive Vermietungsmodus sehen Sie im Vermietungsmodus im Immobilienfinanzierungsrechner — dort verbinden Sie Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten.
Die Grafik verdeutlicht das Prinzip: Über Jahrzehnte wird der Gebäudewert planmäßig abgeschrieben — der jährliche Betrag hängt von AfA-Basis und Satz ab.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung des abnutzbaren Gebäudewerts bei vermieteten Objekten. Rechtsgrundlage ist § 7 EStG. Sie gilt als Werbungskosten und reduziert den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung.
Entscheidend: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben — der Bodenwert bleibt in der AfA-Basis außen vor. Den Anteil entnehmen Sie der Teilungserklärung, dem Kaufvertrag oder einer üblichen Aufteilung (häufig 70–85 % Gebäude bei ETW).
Die AfA ist keine Zahlung an Sie, sondern eine buchhalterische Größe fürs Finanzamt. Ob und wie stark sie Ihre Steuerlast senkt, hängt vom Grenzsteuersatz, anderen Einkünften und der Gesamtsituation ab — keine pauschale Steuerersparnis.
Details zur Berechnung: AfA-Basis und Jahresbetrag im AfA-Rechner prüfen.
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr, der Art des Gebäudes und ggf. von Sonderregeln (Denkmal, degressive AfA) ab. Die folgende Tabelle dient der Orientierung — für Ihr Objekt gelten die konkreten Vorgaben in BMF EStH zu § 7; klären Sie den Satz mit einem Steuerberater.
| Objekttyp (Beispiel) | Typischer Satz (linear) | Hinweis |
|---|---|---|
| Bestand (häufig) | 2 % p.a. | Baujahr ab 1925, nicht Neubau ab 2023 — Beispiel, prüfen |
| Neubau ab 2023 | 2,5 % p.a. | Beispiel für Wohngebäude — individuelle Prüfung nötig |
| Gebäude 1925–2022 | 3 % p.a. | Ältere Regelung — Baujahr entscheidend |
| Denkmalgeschützt | Sonderregeln | Erhöhte oder besondere AfA möglich — Steuerberater |
Beispielwerte Juni 2026 — keine Steuerberatung. Satz immer am Baujahr und an § 7 EStG festmachen.
Bei Neubau-Kapitalanlagen kann zusätzlich die degressive AfA infrage kommen — Voraussetzungen und Fristen sind komplex und gehören in die steuerliche Einzelberatung, nicht in eine Pauschalaussage.
Das Finanzamt rechnet AfA als Werbungskosten — die Bank tut das in der Haushaltsrechnung in der Regel nicht. Für die Kreditentscheidung zählen typischerweise:
Die AfA verbessert nicht automatisch Ihre Tragfähigkeit aus Banksicht. Steuerliche Entlastung kann Ihr verfügbares Einkommen indirekt erhöhen — das ist aber nicht dasselbe wie eine anrechenbare Mieteinnahme oder ein zusätzlicher Cashflow.
Mehr zur Banklogik bei Anlageobjekten: Finanzierung der Kapitalanlage im Immobilienfinanzierungsrechner — dort sehen Sie Rate, Beleihung und Vermietungsannahmen im Zusammenspiel.
Das Video erklärt, wie Banken Einkommen und Rate prüfen — übertragbar auf Kapitalanlagen, wenn Mieteinnahmen und Objektrisiko in die Tragfähigkeit einfließen. Die AfA selbst spielt dort keine Rolle.
Annahmen (Beispiel, Stand Juni 2026): Kaufpreis 250.000 €, Gebäudeanteil 80 % (= 200.000 € AfA-Basis), Grund und Boden 20 % (= 50.000 €, nicht abschreibbar), AfA-Satz 2 % linear (typischer Bestand — Baujahr prüfen).
Was bedeutet 4.000 € AfA steuerlich? Vereinfacht: Sie mindern den vermietungsbezogenen Überschuss um 4.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (nur Beispiel) könnte die Steuerlast um rund 1.680 € sinken — das ist keine Garantie und ersetzt keine Steuerberatung. Negative Cashflows werden durch AfA nicht automatisch ausgeglichen.
Im Praxisbeispiel Kapitalanlage-ETW in Bochum sehen Sie, wie AfA, Miete und Finanzierung in einem konkreten Fall zusammenwirken — mit interaktivem FinanzPlan.
Cashflow und Steuerwirkung zusammen simulieren: Cashflow der Kapitalanlage simulieren.
Cashflow ist der tatsächliche Geldfluss: Kaltmiete minus Kreditrate, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung und andere Ausgaben. AfA ist eine steuerliche Abschreibung ohne Geldabfluss — sie kann die Steuerlast senken, ändert aber nicht unmittelbar den Kontostand.
Typisches Muster bei Kapitalanlage-ETW: leicht negativer Cashflow vor Steuer, moderierte Belastung nach Steuer — abhängig von Zins, Miete, AfA und persönlichem Steuersatz. Wer nur auf die AfA schaut, übersieht oft Hausgeld, Leerstand und Instandhaltung.
Fünf häufige Fehler:
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils bei vermieteten Objekten. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung — nur auf den Gebäudewert, nicht auf Grund und Boden.
Kaufpreis × Gebäudeanteil = AfA-Basis. AfA pro Jahr = AfA-Basis × AfA-Satz. Beispiel: 250.000 € × 80 % × 2 % = 4.000 €/Jahr. Exakt rechnen Sie im AfA-Rechner — der Satz hängt vom Baujahr ab.
Das hängt vom Baujahr ab. Typisch sind 2 % linear (häufig bei Bestand), 2,5 % bei Neubau ab 2023 (Beispiel — prüfen) oder 3 % bei älteren Gebäuden (1925–2022). Details in § 7 EStG und BMF EStH — individuell mit Steuerberater klären.
In der Regel nicht für die Tragfähigkeitsrechnung. Die Bank prüft Einkommen, Rate und Mieteinnahmen — die AfA ist eine steuerliche Größe fürs Finanzamt.
Cashflow ist der Geldfluss aus Miete und Kosten. AfA ist eine buchhalterische Abschreibung ohne Geldabfluss — sie kann die Steuerlast senken, verbessert aber nicht automatisch den monatlichen Überschuss.
Die AfA ist ein wichtiger Baustein der steuerlichen Betrachtung vermieteter Immobilien — aber kein Ersatz für soliden Cashflow und eine bankfähige Finanzierung. Berechnen Sie die AfA-Basis sauber, prüfen Sie den Satz am Baujahr und trennen Sie steuerliche Wirkung von der Haushaltsrechnung der Bank.
AfA im AfA-Rechner berechnen · Vermietungsmodus im Immobilienfinanzierungsrechner nutzen
Keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. AfA-Sätze und Steuerwirkung sind beispielhaft — konsultieren Sie einen Steuerberater. Keine garantierten Steuervorteile.
Durchschnittliche Ersparnis: 4.596 € pro Jahr
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