Redaktion KreditImmo · 12.06.2026 · Stand: Juni 2026
Eine vermietete Eigentumswohnung ist für die Bank ein Anlageobjekt — nicht Ihr selbstgenutztes Zuhause. Mieteinnahmen, Hausgeld, Finanzierungskosten und AfA bestimmen, ob sich die Finanzierung rechnerisch trägt. Dieser Ratgeber erklärt Banklogik, Cashflow und Steuergrundlagen — und zeigt, wie Sie im Vermietungsmodus des Immobilienfinanzierungsrechners durchrechnen.
Aktivieren Sie im Immobilienfinanzierungsrechner den Vermietungsmodus — dort werden Mieteinnahmen, AfA, Zinsen und eine vereinfachte Steuerersparnis in den FinanzPlan einbezogen.
Kurzformel Cashflow (monatlich, vor Steuer): Kaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Kreditrate − Instandhaltungspuffer.
Viele Anleger starten mit einer vermieteten Eigentumswohnung (ETW) — überschaubarer Kaufpreis, bekannter Markt für Mieten. Ob die Finanzierung tragfähig ist, hängt nicht nur von der Kaltmiete ab, sondern von Hausgeld, Leerstandsrisiko, Zinsen und Steuer. Kaufnebenkosten fließen zusätzlich zum Eigenkapital und sollten vorab mit eingeplant werden.
Die Grafik fasst die Einnahmen- und Ausgabenseite zusammen: Miete fließt rein, Rate, Hausgeld und Steuerpflicht fließen über Kosten und AfA wieder in die Rechnung ein.
Die Bank bewertet nicht nur Ihre persönliche Tragfähigkeit, sondern auch das Objekt:
Die BaFin weist auf Belastbarkeit und sorgfältige Kreditentscheidung hin.
Das Video erklärt die Haushaltsrechnung aus Bankperspektive — bei Kapitalanlage kommen Mieteinnahmen und Objektkosten hinzu, die Grundlogik (Einnahmen minus Belastung) bleibt gleich. Details zur Eigennutzung: Haushaltsrechnung der Bank.
Für vermietete Objekte verlangen Banken häufig 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten — die konkrete Quote hängt von Institut, Bonität und Objekt ab. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erläutert der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf (Grundsätze gelten auch für ETW).
Planen Sie Kaufnebenkosten separat — sie werden selten voll mitfinanziert. Der Nebenkostenrechner hilft bei der Schätzung.
Der Cashflow vor Steuer ist die operative Wahrheit Ihrer Anlage: Zahlt die Miete die laufenden Kosten und die Finanzierung? Ein negativer Cashflow ist bei Kapitalanlagen häufig — viele Anleger finanzieren einen Teil über Eigenkapital und Tilgung als langfristigen Vermögensaufbau.
| Posten | Monatlich (Richtung) | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaltmiete | + Einnahme | Mietvertrag, Leerstand einkalkulieren |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | − Ausgabe | Verwaltung, Rücklage — aus WEG-Abrechnung |
| Kreditrate | − Ausgabe | Zins + Tilgung |
| Instandhaltung (Puffer) | − Ausgabe | ETW: oft geringer als EFH, Sonderumlagen möglich |
| Steuer (vereinfacht) | ± Korrektur | Zinsen und AfA als Werbungskosten |
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung. Sie gilt nur auf den Gebäudeanteil — nicht auf Grund und Boden. Für Wohngebäude gelten lineare AfA-Sätze nach § 7 EStG — typischerweise 2 % (Baujahr ab 1925, nicht 2023+) oder 3 % (1925–2022), je nach Baujahr und Art des Gebäudes.
Den Gebäudeanteil entnehmen Sie der Teilungserklärung oder einer vernünftigen Aufteilung (z. B. 80 % Gebäude / 20 % Grund). Details prüfen Sie im AfA-Rechner.
Vereinfacht: Einnahmen aus Vermietung minus Werbungskosten (Zinsen, AfA, Hausgeld, Fahrtkosten etc.) = Überschuss. Dieser Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert — oder mindert andere Einkünfte, wenn ein Verlust entsteht.
Wichtig: Dies ist keine Steuerberatung. Grenzsteuersatz, Verlustverrechnung und Sonderfälle (z. B. Kurzzeitvermietung) können das Ergebnis deutlich verändern. Konsultieren Sie bei konkreten Entscheidungen einen Steuerberater.
Annahmen (Beispiel, Stand Juni 2026): Kaufpreis 250.000 € (Gebäude 200.000 €, Grund 50.000 €), Kaltmiete 900 €/Monat, Hausgeld nicht umlagefähig 150 €/Monat, Eigenkapital 50.000 € (20 %), Darlehen 200.000 €, Zins 4,0 %, Tilgung 2,0 %, AfA 2 % auf Gebäude, Grenzsteuersatz 42 % (nur Beispiel).
Die Grafik zeigt die Kernzahl des Beispiels. Viele Kapitalanlagen starten mit leicht negativem Cashflow vor Steuer — die Steuerwirkung kann das mildern, ersetzt aber keine fundierte Objektprüfung.
| Position | Jahr (ca.) | Monat (ca.) |
|---|---|---|
| Kaltmiete | + 10.800 € | + 900 € |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | − 1.800 € | − 150 € |
| Kreditrate (Zins + Tilgung) | − 12.000 € | − 1.000 € |
| Cashflow vor Steuer | − 3.000 € | − 250 € |
| Werbungskosten (Zinsen + AfA, Jahr 1) | ca. 12.000 € | — |
| Steuerwirkung (Beispiel 42 %) | ca. + 1.260 € Ersparnis | ca. + 105 € |
| Cashflow nach Steuer (vereinfacht) | ca. − 1.740 € | ca. − 145 € |
Im Praxisbeispiel Erste Kapitalanlage-ETW in Bochum sehen Sie, wie Mieteinnahmen, AfA und Rate in einem FinanzPlan mit Vermietungsmodus zusammenspielen. Rechnen Sie Ihr Objekt im Finanzierungsrahmen im Immobilienfinanzierungsrechner mit aktiviertem Vermietungsmodus — ergänzend Cashflow und AfA im Kapitalanlage-Rechner.
Bei ETW zahlen Sie Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Umlagefähige Kosten können Sie auf den Mieter umlegen; nicht umlagefähige Belasten Sie als Eigentümer. Die Instandhaltungsrücklage der WEG reduziert Ihr Risiko für Großsanierungen — prüfen Sie Protokolle und Wirtschaftsplan vor dem Kauf.
Die Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis (× 100). Beispiel: 10.800 € ÷ 250.000 € = 4,3 %. Der Immobilien-Faktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete (hier ca. 23). Beide Kennzahlen ignorieren Finanzierung, Hausgeld und Steuer — sie dienen der groben Einordnung, nicht als alleiniges Kaufkriterium.
Langfristig zählen auch Tilgung (Vermögensaufbau) und Wertentwicklung — beides unsicher und keine Garantie.
Hängt von Miete, Kosten, Finanzierung und Steuer ab. Viele Anlagen starten mit negativem Cashflow — Tilgung und langfristige Perspektive können trotzdem zum Ziel passen.
Oft 20–30 % plus Kaufnebenkosten — abhängig von Bank und Objekt.
Lineare Abschreibung des Gebäudeanteils — typisch 2 % oder 3 % p. a. nach § 7 EStG.
Viele Wohnprogramme setzen Eigennutzung voraus — Einzelfallprüfung nötig.
Kaltmiete minus Hausgeld, Rate und Puffer — vor und nach Steuer. Tools: Vermietungsmodus und Kapitalanlage-Rechner.
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — grobe Einordnung, z. B. Faktor 23 ≈ 23 Jahreskaltmieten.
Eine vermietete ETW finanzieren heißt: Objekt, Miete, Hausgeld, Rate, AfA und Steuer gemeinsam betrachten. Der Vermietungsmodus im FinanzPlan macht diese Größen sichtbar — ersetzt aber keine Steuerberatung und keine Due Diligence am Objekt.
Starten Sie mit Gesamtfinanzierung mit Finanzierungsplan berechnen (Vermietungsmodus aktivieren). Bei Bedarf ergänzen Sie Cashflow und Rendite im Kapitalanlage-Rechner. Weitere Beispiele unter Praxisbeispiele.
Steuer-Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung. AfA-Sätze, Werbungskosten und Verlustverrechnung hängen von Ihrem Einzelfall ab. Rechenbeispiele sind vereinfacht (Stand Juni 2026).
Durchschnittliche Ersparnis: 4.596 € pro Jahr
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