Redaktion KreditImmo · 06.06.2026 · Stand: Juni 2026
Banken verlangen beim Immobilienkauf meist aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparnachweise oder dokumentierte Schenkungen. Entscheidend ist nicht nur, dass Geld vorhanden ist, sondern dass es belegbar, verfügbar und nachvollziehbar ist.
Welche Unterlagen eine Bank konkret akzeptiert und wie aktuell diese sein müssen, hängt vom Kreditinstitut und vom Einzelfall ab. Wer die Nachweise vor der Finanzierungsanfrage vollständig sortiert, vermeidet viele typische Rückfragen.
Praxis-Tipp: Ermitteln Sie mit dem Budgetrechner zunächst Ihren finanziellen Rahmen. Mit dem Nebenkostenrechner sehen Sie, wie viel Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler benötigt wird.
Ein Eigenkapitalnachweis belegt gegenüber der finanzierenden Bank, welche eigenen Mittel Sie in den Immobilienkauf einbringen können. Aus den Unterlagen sollten Kontoinhaber, aktueller Betrag oder Wert und die Verfügbarkeit hervorgehen. Die bloße Angabe einer Summe im Antrag genügt nicht — die Bank muss jede Position nachvollziehen können.
Das ist Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten, die Banken unter anderem im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie umsetzen. Bei größeren oder ungewöhnlichen Geldeingängen kann sie zusätzlich Belege zur Herkunft verlangen.
Eine vollständige Übersicht weiterer Dokumente finden Sie in der Checkliste für die Unterlagen beim Hauskauf. Welche Vermögenswerte die Bank überhaupt als Eigenkapital anerkennt, erklärt Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Prüfen Sie danach den Finanzierungsrahmen vorab im Immobilienfinanzierungsrechner, welche Darlehenssumme nach Abzug des belegbaren Eigenkapitals voraussichtlich benötigt wird.
Bei der Finanzierungsprüfung greifen mehrere Bereiche ineinander:
Geld auf dem Konto ist nicht in jedem Fall frei verfügbares Eigenkapital. Stammt ein Betrag aus einem privaten Darlehen, besteht zusätzlich eine Rückzahlungsverpflichtung — das kann die Haushaltsrechnung der Bank belasten.
Als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz müssen Banken bei risikorelevanten Vorgängen Sorgfaltspflichten erfüllen. Welche zusätzlichen Nachweise sie bei einzelnen Geldbewegungen anfordern, richtet sich nach ihrer risikobasierten Prüfung. Es gibt keine Unterlagenliste, die für jede Bank, jeden Betrag und jede Transaktion gleichermaßen gilt.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision erhöhen den Finanzierungsbedarf, ohne den von der Bank angesetzten Immobilienwert entsprechend zu steigern. Ein kurzfristiger Geldeingang vor dem Kauf ist nicht automatisch problematisch — er sollte sich jedoch eindeutig als Schenkung, Verkaufserlös oder Umbuchung erklären lassen.
Für die Bank zählt nicht nur die Höhe des Vermögens. Entscheidend ist, welcher Betrag nachweisbar, rechtzeitig einsetzbar und frei von unerkannten Rückzahlungsverpflichtungen ist.
Die erforderlichen Dokumente richten sich nach der Eigenkapitalquelle. Die folgende Tabelle zeigt typische Nachweise und mögliche Rückfragen. Sie ersetzt keine individuelle Unterlagenliste der finanzierenden Bank.
| Eigenkapitalquelle | Typischer Nachweis | Mögliche Zusatzbelege | Wichtige Angaben | Typische Fehler |
|---|---|---|---|---|
| Girokonto oder Tagesgeld | Aktueller Kontoauszug oder Saldenbestätigung | Belege zu größeren Gutschriften | Kontoinhaber, Institut, Datum und Guthaben | Alter Auszug oder nicht erklärter Geldeingang |
| Festgeld oder Sparkonto | Aktueller Konto- oder Anlageauszug | Information zum Fälligkeits- oder Kündigungstermin | Guthaben und rechtzeitige Verfügbarkeit | Gebundenes Guthaben als sofort verfügbar ansetzen |
| Wertpapierdepot | Stichtagsnaher Depotauszug | Verrechnungskonto zum gleichen Stichtag | Depotinhaber, Positionen und aktueller Marktwert | Einstandswert statt Marktwert oder abweichende Stichtage |
| Bausparvertrag | Aktueller Bausparauszug oder Standmitteilung | Auskunft zur Auszahlung oder Vertragsbindung | Vertragsinhaber, Guthaben und Verfügbarkeit | Bausparsumme mit vorhandenem Guthaben verwechseln |
| Lebensversicherung | Aktuelle Rückkaufswertbescheinigung | Hinweise zu Kündigung, Abzügen oder Verpfändung | Vertragsinhaber und tatsächlich verfügbarer Wert | Beitragssumme oder Ablaufleistung als Guthaben ansetzen |
| Schenkung | Schriftliche Schenkungsbestätigung und Zahlungsnachweis | Je nach Prüfung Herkunftsnachweis der schenkenden Person | Beteiligte, Betrag, Datum und fehlende Rückzahlungspflicht | Nur mündliche Zusage oder unklare Rückzahlungsvereinbarung |
| Verkaufserlös | Kauf- oder Verkaufsvertrag sowie Kontoauszug | Abrechnung bestehender Darlehen und Kosten | Zuordnung des Zahlungseingangs und verfügbarer Nettoerlös | Kontoeingang ohne zugehörige Verkaufsunterlage |
| Bargeld | Einzahlungsbeleg und nachvollziehbare Herkunftsdokumente | Belege abhängig von Ursprung und Höhe des Bargelds | Plausible und dokumentierte Herkunft | Foto des Bargelds oder widersprüchliche Erklärungen |
Bei Girokonto, Tagesgeld und Sparkonto genügt häufig ein aktueller offizieller Auszug mit Kontoinhaber, Datum und Guthaben. Größere Einzahlungen kurz vor Antragstellung sollten Sie direkt erklären — etwa als Schenkung, Verkaufserlös oder Umbuchung zwischen eigenen Konten.
Bei Festgeld zählt neben dem Kontostand der Zeitpunkt, zu dem das Geld ausgezahlt werden kann. Liegt die Fälligkeit nach dem geplanten Kauf- oder Nebenkostentermin, muss die Finanzierung diese zeitliche Lücke berücksichtigen.
Beim Depot ist der aktuelle Marktwert maßgeblich. Banken können bei volatilen Wertpapieren Sicherheitsabschläge ansetzen; Höhe und Methode unterscheiden sich je nach Institut. Ein Depotauszug sollte Stichtag, Einzelpositionen und ggf. das Verrechnungskonto zum selben Datum zeigen.
Beim Bausparvertrag dürfen Bausparsumme und angespartes Guthaben nicht verwechselt werden. Für den Nachweis zählt meist der Betrag, der nach den Vertragsbedingungen rechtzeitig eingesetzt werden kann.
Bei einer Lebensversicherung ist der aktuelle Rückkaufswert laut Versicherer maßgeblich. Bestehende Abtretungen, Sicherungsrechte und mögliche Abzüge sollten erkennbar sein.
Das folgende Rechenbeispiel zeigt das Zusammenspiel von Kaufpreis, Nebenkosten und nachgewiesenem Eigenkapital. Die Nebenkostenquote von 12 Prozent ist eine reine Beispielannahme — tatsächliche Kosten hängen unter anderem vom Bundesland, der Maklerbeteiligung und der Vertragsgestaltung ab.
| Position | Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | Angenommener Kaufpreis der Immobilie |
| Kaufnebenkosten | 48.000 € | Beispielannahme von 12 %; Grunderwerbsteuer je Bundesland 3,5–6,5 %, plus Notar, Grundbuch und ggf. Makler |
| Gesamtbedarf | 448.000 € | Kaufpreis zuzüglich angenommener Nebenkosten |
| Kontoguthaben | 40.000 € | Durch aktuelle Kontoauszüge belegt |
| Depotwert | 25.000 € | Marktwert laut Depotauszug; Kursänderungen bis zur Verwertung sind möglich |
| Dokumentierte Schenkung | 15.000 € | Schriftliche Bestätigung und Zahlungseingang liegen vor |
| Eigenkapital gesamt | 80.000 € | Summe der drei nachgewiesenen Positionen |
| Rechnerischer Darlehensbedarf | 368.000 € | 448.000 € Gesamtbedarf abzüglich 80.000 € Eigenkapital |
| Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis | 92 % | 368.000 € geteilt durch 400.000 € Kaufpreis |
| Beleihungsauslauf | — | Erst mit dem von der Bank ermittelten Beleihungswert berechenbar; dieser kann vom Kaufpreis abweichen |
Die Darlehensquote zum Kaufpreis ist nicht automatisch der Beleihungsauslauf. Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, steigt der Beleihungsauslauf über die Darlehensquote hinaus. Berechnen Sie die konkreten Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland. Anschließend können Sie Kreditsumme und Rate aus Ihrem Eigenkapital ableiten.
Eine Schenkung kann berücksichtigt werden, wenn sie zur Verfügung steht und keine Rückzahlungspflicht besteht. Häufig werden Schenkungsbestätigung, Überweisungsbeleg und Kontoauszug mit Geldeingang verlangt. Je nach Institut kann zusätzlich die Herkunft der Mittel auf Seiten der Schenkenden erforderlich sein.
Die Bestätigung sollte Namen, Betrag, Datum und die eindeutige Erklärung enthalten, dass keine Rückzahlung vereinbart ist. Formulierungen wie „Rückzahlung bei Gelegenheit" können die Einordnung verändern.
Steuerlicher Hinweis: Schenkungen sind grundsätzlich innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, beispielsweise für bestimmte gerichtlich oder notariell beurkundete Schenkungen. Eine Anzeigepflicht bedeutet nicht automatisch, dass Schenkungsteuer anfällt. Maßgeblich sind unter anderem Verwandtschaftsverhältnis, Freibeträge und frühere Erwerbe.
Bei größeren Schenkungen sollte die steuerliche Gestaltung fachlich geprüft werden. Im Praxisbeispiel Familienkauf in Münster sehen Sie, wie familiäre Unterstützung in eine Finanzierung einbezogen wird.
Bei einem Verkauf sollte sich der Weg vom Vermögenswert bis zum verfügbaren Geld nachvollziehen lassen:
Bei einer noch nicht abgeschlossenen Veräußerung handelt es sich zunächst um erwartetes, nicht bereits verfügbares Eigenkapital. Dann kann eine Zwischenfinanzierung oder Abstimmung der Zahlungstermine erforderlich werden.
Bargeld ist nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil es bar aufbewahrt wurde. Bei der Einzahlung kann die Bank jedoch einen plausiblen Herkunftsnachweis verlangen. Mögliche Belege sind Verkaufsverträge, ältere Auszahlungsbelege oder Schenkungsunterlagen. Ein Foto des Bargelds belegt weder Eigentum noch Herkunft.
Eine allgemeingültige Frist gibt es nicht. Viele Banken verlangen stichtagsnahe Unterlagen und können bei längerer Bearbeitung aktualisierte Auszüge anfordern.
Ein vollständiger PDF-Kontoauszug oder eine offizielle Saldenbestätigung ist meist aussagekräftiger. Screenshots können wichtige Angaben wie Kontoinhaber oder Datum ausblenden.
Typisch sind Schenkungsbestätigung, Überweisungsbeleg und Geldeingang auf Ihrem Konto. Je nach Institut können weitere Herkunftsnachweise verlangt werden.
Nein — ein privates Darlehen ist Fremdkapital mit Rückzahlungsverpflichtung. Die Bank sollte darüber informiert werden und kann die daraus entstehende Rate in der Haushaltsrechnung berücksichtigen.
Bargeld kann Vermögen sein, muss aber verfügbar gemacht und seine Herkunft plausibel belegt werden. Welche Nachweise akzeptiert werden, entscheidet die Bank im Einzelfall.
Nicht zwingend. Der Marktwert kann sich bis zum Verkauf verändern. Wie die Bank Kursrisiken berücksichtigt, richtet sich nach ihren Finanzierungsrichtlinien.
Idealerweise vor der ersten Finanzierungsanfrage — so erkennen Sie früh, welcher Betrag belegbar und zum Zahlungstermin verfügbar ist.
Listen Sie zunächst Ihre Vermögensquellen auf und hinterlegen Sie für jede Position einen aktuellen offiziellen Nachweis. Prüfen Sie, ob größere Kontobewegungen eindeutig erklärt werden können und ob Kaufpreis, Nebenkosten und Puffer mit Ihrem belegbaren Eigenkapital zusammenpassen.
Wenn Sie Eigenkapital, Nebenkosten und Darlehen gemeinsam planen möchten, Gesamtfinanzierung mit Finanzierungsplan berechnen. Weitere Finanzierungsfälle finden Sie in der Übersicht der Praxisbeispiele.
Die folgenden externen Quellen dienen der fachlichen und rechtlichen Einordnung:
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Nachweisanforderungen und bankinterne Bewertungsregeln können sich ändern. Maßgeblich sind die Anforderungen des jeweiligen Kreditinstituts und Ihre persönliche Situation.
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