Redaktion KreditImmo · 17.06.2026 · Stand: Juni 2026
Der Zinssatz steht im Fokus — aber über die Jahre entscheidet die Tilgung, wie schnell Ihre Restschuld sinkt und wie hoch Ihre Monatsrate bleibt. Der Tilgungsrechner auf KreditImmo rechnet aus Kreditsumme, Sollzins und Anfangstilgung Ihren Tilgungsplan. Dieser Guide zeigt, wie Sie das Tool nutzen — anders als der Konzept-Artikel Tilgungsrechner Baufinanzierung.
Öffnen Sie den Tilgungsplan im Tilgungsrechner und gehen Sie so vor:
Kurzformel (Annuität, 1. Jahr): Monatsrate ≈ Kreditsumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12
Beispiel: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung → 300.000 × 5,5 / 100 / 12 ≈ 1.375 €/Monat.
Eine niedrige Monatsrate kann täuschen: Bei geringer Tilgung bleibt die Restschuld hoch — und nach Ablauf der Zinsbindung wird die Anschlussfinanzierung teurer, wenn die Zinsen gestiegen sind. Der Tilgungsrechner macht diesen Trade-off sichtbar, bevor Sie unterschreiben.
Früh im Prozess lohnt der Finanzierungsrahmen vorab im Immobilienfinanzierungsrechner — dort sehen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Förderung im Gesamtbild.
Die wichtigsten Eingaben sind Kreditsumme, Sollzins, Anfangstilgung und Zinsbindung. Schon kleine Änderungen an der Tilgung können die Restschuld nach 10 Jahren um Zehntausende Euro verschieben.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Am Anfang zahlen Sie mehr Zinsen, später mehr Tilgung. Der Rechner liefert die Kennzahlen, die Banken intern ebenfalls prüfen — nur eben transparent für Ihre Planung:
Die Monatsrate ist der Einstieg, aber nicht das einzige Entscheidungskriterium. Entscheidend für Ihre langfristige Belastung ist der Tilgungsverlauf: Wie schnell sinkt die Restschuld, und wie viel Zinsen zahlen Sie über die Gesamtlaufzeit? Der Tilgungsrechner macht beides sichtbar — nicht nur die Rate im ersten Jahr.
Die Bank prüft zusätzlich Ihre Belastbarkeit — Orientierung dazu bietet die BaFin zum Immobilienkredit. Ein Rechner ersetzt keine Kreditprüfung, hilft Ihnen aber, realistische Szenarien vor dem Bankgespräch vorzubereiten.
Das Schema erklärt, warum die Restschuld zu Beginn nur langsam sinkt: Der Zinsanteil ist hoch. Erst wenn mehr von der Rate in die Tilgung fließt, wird der Schuldenabbau schneller.
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Kreditsumme, den Sie im ersten Jahr zusätzlich zum Zins tilgen. Typische Werte: 1 %, 2 %, 3 %. Schon ein Prozentpunkt Unterschied kann die Restschuld nach 10 Jahren um mehr als 15.000 Euro verschieben — bei gleichem Zinsniveau und gleicher Kreditsumme.
Die folgende Tabelle zeigt den Trade-off für 300.000 Euro Kreditsumme und 3,5 Prozent Sollzins (Beispiel, Stand Juni 2026). Höhere Tilgung bedeutet mehr Rate heute, aber weniger Anschlussrisiko später:
| Anfangstilgung | Monatsrate (ca., 300.000 €, 3,5 %) | Restschuld nach 10 J. (ca.) |
|---|---|---|
| 1 % | ≈ 1.125 € | ≈ 255.000 € |
| 2 % | ≈ 1.375 € | ≈ 238.000 € |
| 3 % | ≈ 1.625 € | ≈ 220.000 € |
Beispielrechnung Juni 2026 — exakte Werte im Tilgungsrechner prüfen.
Im Beispiel steigt die Monatsrate von 1.125 Euro (1 % Tilgung) auf 1.625 Euro (3 % Tilgung) — also 500 Euro mehr im Monat. Dafür sinkt die Restschuld nach 10 Jahren von rund 255.000 auf 220.000 Euro. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrem Budget und Ihrer Risikotoleranz ab: Wer mit hoher Restschuld in eine Phase steigender Zinsen geht, trifft bei der Anschlussfinanzierung ein deutlich höheres Zinsänderungsrisiko.
Höhere Tilgung bedeutet mehr Rate heute, aber weniger Anschlussrisiko später. Mehr Kontext: Anschlussfinanzierung planen.
Die Grafik fasst den Effekt zusammen: 2 Prozentpunkte mehr Anfangstilgung können die Restschuld nach einer Zinsbindung von 10 Jahren um rund 15.000–20.000 € senken — bei gleichem Zinsniveau.
Als konkretes Szenario nehmen wir eine typische Erstfinanzierung: 300.000 Euro Kreditsumme nach Abzug des Eigenkapitals, 3,5 Prozent Sollzins aus einem Bankangebot (Beispiel) und 2 Prozent Anfangstilgung — ein häufig gewählter Mittelweg zwischen Rate und Restschuld.
Bei 10 Jahren Zinsbindung ergibt sich daraus eine Monatsrate von rund 1.375 Euro. Nach Ablauf der Bindung bleibt eine Restschuld von etwa 238.000 Euro — genau diese Zahl bestimmt später Ihre Anschlussfinanzierung.
Was bedeutet das praktisch? Wenn die Marktzinsen bis zur Anschlussfinanzierung auf 5 Prozent steigen, würde die neue Rate bei gleicher Tilgung deutlich über der heutigen liegen — nicht weil Sie falsch finanziert haben, sondern weil 238.000 Euro zu neuen Konditionen weiter bedient werden müssen. Wer stattdessen mit 3 Prozent Anfangstilgung gerechnet hätte, sähe eine niedrigere Restschuld und damit weniger Anschlussrisiko — bei höherer Rate von Anfang an.
Mit Förderbausteinen und Nebenkosten rechnen Sie im Gesamtfinanzierung mit Förderung im Finanzierungsrechner. Praxisbeispiel: Pärchen Düsseldorf Sanierung.
Das Video ordnet ein, warum die Restschuld nach der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung entscheidend ist — genau diese Zahl liefert Ihnen der Tilgungsrechner für verschiedene Tilgungsszenarien.
Der Tilgungsrechner plant die reguläre Rate und den Tilgungsverlauf. Der Sondertilgungsrechner zeigt, wie zusätzliche Tilgungen innerhalb der vertraglichen Freibeträge Zinskosten sparen. Beide ergänzen sich — der Tilgungsrechner für die Grundstruktur, der Sondertilgungsrechner für Extra-Tilgungen.
Typischer Workflow: Zuerst legen Sie mit dem Tilgungsrechner Rate, Tilgung und Zinsbindung fest. Danach prüfen Sie im Sondertilgungsrechner, ob jährliche Extra-Tilgungen die Restschuld vor dem Bindungsende weiter senken können — und wie viel Zinsen Sie dadurch sparen.
Diese Fehler sehen wir häufig, wenn Kreditnehmer nur auf die Monatsrate schauen — und Restschuld sowie Anschlussfinanzierung ausblenden:
Wer diese Punkte vor Vertragsabschluss prüft, trifft eine informiertere Entscheidung — und vermeidet Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung.
Er zeigt aus Kreditsumme, Sollzins und Anfangstilgung die Monatsrate, den Tilgungsverlauf, die Restschuld nach der Zinsbindung und die voraussichtliche Gesamtlaufzeit — bei Annuitätendarlehen. Damit können Sie verschiedene Tilgungsszenarien vergleichen, bevor Sie ein Bankangebot annehmen.
Vereinfacht im ersten Jahr: Monatsrate ≈ Kreditsumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Beispiel: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung → ca. 1.375 €/Monat. Exakt rechnen Sie im Tilgungsrechner — dort berücksichtigt der Tilgungsplan auch den steigenden Tilgungsanteil über die Jahre.
Der Tilgungsrechner plant die reguläre Rate und Restschuld. Der Sondertilgungsrechner zeigt, wie zusätzliche Tilgungen Zinskosten senken und die Laufzeit verkürzen — innerhalb der vertraglichen Freibeträge. Beide Tools ergänzen sich in der Planung.
Das hängt von Ihrem Budget ab. Höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber Restschuld und Zinskosten. Viele Banken empfehlen mindestens 2 % — entscheidend ist, dass Rate und Restschuld nach der Zinsbindung tragbar bleiben.
Sie bestimmt die Anschlussfinanzierung. Eine hohe Restschuld bei steigenden Zinsen kann die Monatsrate deutlich erhöhen. Deshalb Tilgung und Zinsbindung gemeinsam planen — im Tilgungsrechner und Anschlussfinanzierungsrechner.
Nutzen Sie den Tilgungsrechner, bevor Sie sich auf eine Monatsrate festlegen. Vergleichen Sie mindestens zwei Tilgungsszenarien und prüfen Sie die Restschuld — nicht nur den heutigen Zins.
Tilgungsplan im Tilgungsrechner durchrechnen · Gesamtfinanzierung mit Finanzierungsplan berechnen
Keine individuelle Finanzberatung. Beispielzinsen sind Szenarien, keine Prognose.
Durchschnittliche Ersparnis: 4.596 € pro Jahr
Passen Sie Kaufpreis, Eigenkapital und Vorhaben an Ihre Situation an — der Rechner prüft automatisch alle verfügbaren Förderprogramme und zeigt Ihre optimale Monatsrate.
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