Praxisbeispiel: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Wir haben automatisch die Kombination aus Förderungen vorausgewählt, die zum niedrigsten durchschnittlichen Zinssatz führt. Sie können diese Auswahl jederzeit manuell anpassen.

Je höher Ihr Eigenkapital im Verhältnis zum Immobilienwert (Beleihungsauslauf/LTV), desto niedriger ist in der Regel der Bankzins. Ein niedrigerer LTV signalisiert der Bank ein geringeres Risiko.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz Ihres Kredits festgeschrieben ist. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, während eine kürzere Bindung oft günstigere Zinsen ermöglicht.

Die monatliche Rate ist eine Annuität und setzt sich aus Zinsen und der Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt Ihre Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.

Der Mischzins ist der gewichtete Durchschnitt aller Zinssätze Ihrer verschiedenen Kredite (Bankdarlehen, Förderungen, Ratenkredite). Er zeigt Ihnen die tatsächlichen Zinskosten Ihrer gesamten Finanzierung.

Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler müssen meist aus eigenen Mitteln gezahlt werden, da Banken diese oft nicht mitfinanzieren. Ihr Eigenkapital deckt daher zuerst diese Kosten.

Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) bleibt oft eine Restschuld. Für diesen Betrag wird dann eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Marktzins nötig. Eine höhere Tilgung reduziert dieses Risiko.

Die Anfangstilgung bezieht sich auf den Start der Laufzeit: Im ersten Jahr tilgen Sie z. B. 2 % der ursprünglichen Darlehenssumme – nicht 2 % der jeweils verbleibenden Restschuld.

Zusammen mit dem Sollzins ergibt sich daraus Ihre monatliche Rate. Diese Rate bleibt gleich, während die Restschuld sinkt. Dadurch fallen die Zinsen – und der freiwerdende Betrag fließt automatisch in mehr Tilgung.

Deshalb dauert es bei 2 % Anfangstilgung nicht 50 Jahre (100 ÷ 2), sondern oft deutlich kürzer – je nach Zins oft rund 25–30 Jahre. Eine höhere Tilgung erhöht die monatliche Rate, verkürzt die Laufzeit weiter und senkt die Restschuld nach der Zinsbindung.

Die Effizienzhaus-Stufe beschreibt die energetische Qualität. Je kleiner die Zahl (z.B. 40), desto weniger Energie verbraucht das Haus. Dies ermöglicht oft den Zugang zu besonders günstigen Förderkrediten.

Investitionen in Modernisierung (z.B. Heizung, Dämmung) steigern den Wert der Immobilie. Viele Banken berücksichtigen wertsteigernde Maßnahmen positiv bei der Zinsgestaltung.

Wir versuchen nach bestem Wissen und Gewissen, diese Daten immer aktuell und richtig zu halten, können aber für die Richtigkeit nicht garantieren. Falls Ihnen ein Fehler auffällt, melden Sie sich gerne per E-Mail bei uns: Team@kreditimmo.de

Wir prüfen Ihre Finanzierung gegen 400+ Banken. Ein echter Marktvergleich senkt Ihren Sollzins typischerweise um ca. 0,8 Prozentpunkte gegenüber einem Einzelangebot Ihrer Hausbank.

Bei Vermietung senken absetzbare Kosten Ihr zu versteuerndes Einkommen – im Steuerrecht Werbungskosten genannt. Der wichtigste Baustein ist die AfA (Absetzung für Abnutzung), ergänzt durch Kreditzinsen und Verwaltungskosten.

Wie funktioniert das?
Immobilien verlieren über die Jahre an Wert. Diesen „Wertverlust“ des Gebäudes können Sie steuerlich geltend machen, um Ihr zu versteuerndes Einkommen zu senken. Das führt zu einer spürbaren Steuererstattung.

Was zählt in die AfA-Basis?
Nur der Gebäudeanteil nutzt sich ab – Grundstück nicht. Beim Kauf teilen Sie den Kaufpreis in einen nicht abschreibbaren und einen abschreibbaren Anteil. Beim Bau gilt dasselbe für Grundstück + Baukosten: Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, die AfA bezieht sich auf den Gebäudeanteil (zzgl. Modernisierung).

Teilevermietung:
Wohnen Sie einen Teil selbst und vermieten nur einen Teil, dürfen Sie steuerlich in der Regel nur den vermieteten Gebäudeanteil abschreiben. Wählen Sie dafür einen höheren „nicht abschreibbaren“ Anteil – die AfA-Basis wird entsprechend kleiner.

Modernisierung & 15‑%-Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG):
Bei vermieteten Wohngebäuden gelten in den ersten drei Kalenderjahren nach Anschaffung besondere Regeln für Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand: Liegen die Aufwendungen in Summe nicht über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), können sie in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Übersteigen sie diese Grenze, müssen die Aufwendungen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Die im Planer erfassten Modernisierungskosten fließen in die AfA-Basis ein. Die 15‑%-Regel betrifft zusätzliche Aufwendungen nach dem Kauf in den ersten drei Jahren.

Was lässt sich abschreiben?

• Gebäude-AfA: Ab 2023 linear 3 % oder degressiv 5 %; Fertigstellung 2023 bis zum Schwellejahr (aktuell minus 30 Jahre) mit 2 %; ältere Gebäude mit anpassbarem Satz (z. B. nach Restgutachten).
• Kauf- bzw. Baunebenkosten: Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Erwerbsnebenkosten fließt in der Übersicht in die AfA ein.
• Finanzierungskosten: Die Schuldzinsen des Kredits sind bei Vermietung voll absetzbar.

In dieser Übersicht enthalten

• Gebäude-AfA: Abschreibung auf den in der AfA-Basis enthaltenen Gebäudeanteil (linear 2 % oder 3 %, bei Neubauten 3 %, alternativ degressiv 5 % – je nach Ihrer Einstellung).
• Kauf- bzw. Baunebenkosten-AfA: Der auf die AfA-Basis entfallende Anteil von Notar, Grunderwerbsteuer, Makler bzw. Baunebenkosten wird mit abgeschrieben (skaliert mit Ihrem gewählten nicht abschreibbaren Anteil).
• Schuldzinsen: Zinskosten Ihrer Finanzierung (sinken mit der Tilgung über die Jahre).
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, WEG-Beiträge o. Ä. (pauschal 40 €/Monat).
• Geschätzte Steuerersparnis: (Gebäude-AfA + Nebenkosten-AfA + Zinsen + Verwaltung) × Ihr Grenzsteuersatz – grobe Orientierung für die Rückerstattung vom Finanzamt.

Typisch absetzbar, hier nicht enthalten

• Erhaltungsaufwendungen und laufende Reparaturen (sofort abziehbar, sofern nicht aktivierend)
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflicht
• Kontoführungsgebühren (nicht über Verwaltungskosten-Feld)
• Makler- und Anwaltskosten bei Vermietung
• Fahrtkosten zur Immobilie (vereinfacht)
• Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Nicht in dieser Schätzung

• Mieteinnahmen – Einnahmen, nicht absetzbar
• Tilgung des Kredits – nur Zinsen sind abziehbar
• Grundstück – nicht abschreibbar (keine AfA)
• Sonderfälle wie Denkmal-AfA, Sonder-AfA nach § 7b oder Verlustvortrag

Hinweis: Vereinfachte Darstellung zur Orientierung. Keine Steuerberatung – für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich an einen Steuerberater.

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen.

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Die AfA senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen und kann zu einer Steuerrückerstattung führen.

In diesem Planer sehen Sie AfA zusammen mit Kreditzinsen und Verwaltungskosten als absetzbare Kosten bei Vermietung.

Orientierung, keine Steuerberatung.

Was zählt nicht zur AfA?
Steuerlich abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Nicht abschreibbar sind u. a.:

• Grundstück – nutzt sich steuerlich nicht ab
• Selbst genutzter Gebäudeanteil bei Teilevermietung – nur der vermietete Teil darf abgeschrieben werden

Was bedeutet der Prozentsatz beim Kauf?
Er gibt an, wie viel von Kaufpreis + Kaufnebenkosten nicht in die AfA-Basis einfließt. Der Rest wird abgeschrieben.

Kaufnebenkosten
Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Makler werden mit demselben Schlüssel geteilt.

Typische Werte
Beim Kauf oft 15 % bis 40 %, beim Bau nach Grundstück/Baukosten-Verhältnis – bis 100 % wählbar. Bei Teilevermietung ggf. höher als der reine Grundstücksanteil.

Orientierung, keine Steuerberatung.

Das Baujahr entspricht dem Fertigstellungsjahr und bestimmt den AfA-Satz sowie die Nutzungsdauer.

Linear (§ 7 Abs. 4 EStG)

• Vor 01.01.1925: 2,5 % p. a. · 40 Jahre Nutzungsdauer
• 01.01.1925 – 31.12.2022: 2 % p. a. · 50 Jahre
• Ab 01.01.2023: 3 % p. a. · 33 1/3 Jahre (100 % ÷ 3)

Degressiv ab Baujahr 2023 (§ 7 Abs. 5a EStG)

• Zusätzlich wählbar: 5 % vom Restbuchwert – nur Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 – 30.09.2029 (beim Kauf: Erwerb noch im Fertigstellungsjahr)
• Wechsel zu linear jederzeit möglich; im Planer automatisch, sobald linear vorteilhafter ist (typisch ab Jahr 14–15)

Bei Baujahr ab 2023 können Sie unter AfA-Methode zwischen degressiv und linear vergleichen.

Restnutzungsdauergutachten (RND): Wenn das Baujahr mehr als 30 Jahre zurückliegt, ist ein Gutachten möglich; bei Gebäuden älter als 40 Jahre oft sehr lohnenswert – kürzere Restnutzungsdauer → höherer AfA-Satz (z. B. 4 % statt 2 %).

Orientierung nach § 7 EStG, keine Steuerberatung.

Ein Restnutzungsdauergutachten (RND) kann beim Finanzamt einen höheren linearen AfA-Satz begründen, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Abschreibungsdauer.

Jünger als 30 Jahre (Baujahr weniger als 30 Jahre her): Nur bei extremen Baumängeln relevant – im Planer daher ohne Eingabe.

30–40 Jahre alt (Grenzfall): Baujahr liegt 30–40 Jahre zurück. Lohnt sich meist nur bei erheblichem Sanierungsstau oder schlechtem energetischen Zustand.

Älter als 40 Jahre (Baujahr liegt mehr als 40 Jahre zurück): Oft sehr lohnenswert – Gutachten hebt die AfA häufig von 2 % auf 3–5 % an.

Beispiel: 25 Jahre Restnutzungsdauer → 4 % lineare AfA (100 % ÷ 25) statt 2 %.

Orientierung für die Planungsrechnung. Für die Steuererklärung ist ein Gutachten erforderlich.

So viel Geld Sie im ersten Planjahr voraussichtlich weniger an Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag zahlen – als Rückerstattung vom Finanzamt.

Wie wird das berechnet?
Aus Ihren absetzbaren Kosten im 1. Jahr (AfA + Kreditzinsen + Verwaltungskosten) und Ihrem Einkommen aus dem Schritt „Finanzielle Mittel“ schätzen wir Ihr zu versteuerndes Einkommen und berechnen die Steuer vorher und nachher am ESt-Tarif (inkl. ggf. Splitting).

Nicht dasselbe wie absetzbare Kosten:
Absetzbare Kosten sind der abziehbare Betrag – die Steuerersparnis ist der tatsächliche Geldbetrag, den Sie zurückbekommen. Beides unterscheidet sich je nach Einkommen und Steuertarif.

Mieteinnahmen sind in dieser Schätzung vereinfacht nicht berücksichtigt. Details unter „So entsteht die Steuerrückerstattung“. Keine Steuerberatung.

Die Summe der geschätzten Steuerersparnis über die ersten 10 Planjahre – passend zur 10-Jahres-Grafik und zur Vermietungsübersicht.

Warum nicht einfach 10 × Jahr 1?
Die absetzbaren Kosten ändern sich jedes Jahr: Bei degressiver AfA sinkt die Abschreibung, durch Tilgung sinken die Kreditzinsen. Für jedes Jahr wird die Steuerersparnis einzeln am Tarif berechnet und aufaddiert.

Langfristig mehr?
Über die gesamte Abschreibungsdauer (z. B. 33⅓ oder 50 Jahre) kann die kumulierte Steuerersparnis höher sein – siehe den ausklappbaren Jahresverlauf unten.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Die Methode bestimmt, wie viel AfA in den ersten Jahren anfällt – und damit Ihre Steuerersparnis. Maßgeblich ist das Baujahr.

Linear (§ 7 Abs. 4 EStG)

• Vor 01.01.1925: 2,5 % p. a. · 40 Jahre Nutzungsdauer
• 01.01.1925 – 31.12.2022: 2 % p. a. · 50 Jahre
• Ab 01.01.2023: 3 % p. a. · 33 1/3 Jahre (100 % ÷ 3)

Degressiv (§ 7 Abs. 5a EStG)

• 5 % vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr
• Nur Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 – 30.09.2029 (beim Kauf: Erwerb noch im Fertigstellungsjahr)
• Wechsel zu linear jederzeit möglich; im Planer automatisch, sobald linear vorteilhafter ist (typisch ab Jahr 14–15). Danach linear mit dem zum Baujahr passenden Satz (ab 2023: 3 % auf den Restwert)

Im Finanz-Plan kann bei Baujahr ab 2023 zwischen degressiv und linear verglichen werden. Das exakte Förderfenster hängt vom Baubeginn bzw. Kaufvertrag ab.

Orientierung nach § 7 EStG, keine Steuerberatung.

Absetzbare Kosten sind Aufwendungen aus der Vermietung, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Im Steuerrecht heißen sie Werbungskosten – sie führen aber nicht 1:1 zur gleichen Steuerersparnis.

Im 1. Jahr enthalten:

• Gebäude-AfA – Abschreibung auf den Gebäudeanteil
• Kauf- bzw. Baunebenkosten-AfA – abschreibbarer Anteil der Nebenkosten
• Kreditzinsen – nur Zinsen, keine Tilgung
• Verwaltungskosten – pauschal 40 €/Monat (Hausverwaltung, WEG o. Ä.)

Beispiel: 35.000 € absetzbare Kosten bedeuten nicht 35.000 € Steuerersparnis – die tatsächliche Ersparnis hängt von Ihrem Einkommen und dem Steuertarif ab.

Keine Steuerberatung.

Die Summe der absetzbaren Kosten über die ersten 10 Planjahre – AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten zusammen.

Warum nicht einfach 10 × Jahr 1?
Bei degressiver AfA sinkt die Abschreibung, durch Tilgung sinken die Kreditzinsen. Deshalb ändern sich die absetzbaren Kosten von Jahr zu Jahr.

Langfristig mehr?
Über die gesamte Abschreibungsdauer (z. B. 33⅓ oder 50 Jahre) können die kumulierten absetzbaren Kosten höher sein – siehe den ausklappbaren Jahresverlauf unten.

Passend zur 10-Jahres-Grafik. Keine Steuerberatung.

Die Gebäude-AfA ist die jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil Ihrer Immobilie (ohne Grundstück).

Basis: Gebäudeanteil aus Kaufpreis bzw. Baukosten plus ggf. Modernisierung – siehe „So wird die AfA berechnet“.

Höhe im 1. Jahr: Abhängig von Baujahr und Methode (linear oder degressiv). Bei degressiver AfA ist der Betrag im 1. Jahr am höchsten und sinkt später.

Keine Steuerberatung.

Auch der auf das Gebäude entfallende Anteil Ihrer Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler bzw. Baunebenkosten) wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Berechnung: Gebäudeanteil in Prozent (100 % minus Grundstücksanteil) × Nebenkosten – mit derselben AfA-Methode und -Dauer wie die Gebäude-AfA.

Keine Steuerberatung.

Bei vermieteten Immobilien können Sie die Schuldzinsen Ihrer Finanzierung steuerlich absetzen.

Wichtig: Nur der Zinsanteil der Annuität zählt – die Tilgung ist nicht absetzbar (sie baut Vermögen auf).

Entwicklung: Der Betrag kommt aus Ihrem Finanzierungsplan und sinkt mit der Tilgung über die Jahre, weil die Restschuld abnimmt.

Keine Steuerberatung.

Laufende Kosten für die Verwaltung der vermieteten Immobilie – hier pauschal mit 40 €/Monat (480 €/Jahr) modelliert.

Typisch enthalten: Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Abrechnungskosten o. Ä.

Nicht enthalten: Grundsteuer, Instandhaltung/Reparaturen, Gebäudeversicherung, Leerstand – diese sind in dieser Schätzung nicht berücksichtigt.

Keine Steuerberatung.

Die Grenzbelastung gesamt zeigt, wie stark der nächste Euro an Ihrem zvE mit Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag belastet wird.

Standard: Geschätzt aus Ihrem Bruttoeinkommen im Schritt „Finanzielle Mittel“. Wenn Ihr tatsächliches zvE niedriger liegt (z. B. durch Freibeträge oder Werbungskosten), ist auch Ihre reale Steuerersparnis oft geringer – dann den Wert hier anpassen.

Steuerersparnis: Absetzbare Kosten × Grenzbelastung (vereinfachte Schätzung). Die ausklappbare Detailansicht zeigt die exakte Berechnung am Tarif.

Keine Steuerberatung.

Die Grafik zeigt die Entwicklung über die ersten 10 Planjahre – zwei Werte nebeneinander je Jahr.

Absetzbare Kosten (grüner Balken): Summe aus AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten pro Jahr. Sinkt typischerweise, weil AfA (bei degressiv) und Zinsen abnehmen.

Steuerersparnis (dunkler Balken): Geschätzte Steuerersparnis pro Jahr aus den absetzbaren Kosten und Ihrem Einkommen (nur sichtbar, wenn Einkommensdaten vorhanden).

Den vollständigen Verlauf über die gesamte Abschreibungsdauer finden Sie im ausklappbaren Jahresverlauf darunter.

Orientierende Darstellung. Keine Steuerberatung.

Orientierende Kombination aus Kaltmiete, Finanzierungsrate und steuerlichem Effekt aus Vermietung & Verpachtung (V+V).

Brutto-Mietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis bzw. Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten und Modernisierung).

Cashflow vor Steuer: Mieteinnahmen minus Finanzierungsrate (Annuität) minus Verwaltungskosten (siehe Block „Steuervorteile bei Vermietung“) minus modellierte Rücklagen (wenn eingetragen). Tilgung zählt als Vermögensaufbau, nicht als laufende Kosten.

Steuerlicher Effekt: Zwei Posten – Steuerersparnis durch AfA & Zinsen (absetzbare Kosten × Grenzsteuersatz, siehe Block „Steuervorteile bei Vermietung“ oben) minus Steuer auf Mieteinnahmen. Die Summe ist der Netto-Effekt aus Vermietung & Verpachtung. Bei hoher Miete kann die Summe negativ sein, obwohl die AfA für sich genommen Ersparnis bringt.

Gesamtergebnis nach Steuern: Cashflow vor Steuer plus steuerlicher Effekt (Rücklagen sind im Cashflow enthalten, sofern modelliert).

Rücklagen: Eingabe in €/Monat (Vorschlag: 10 % der Kaltmiete). Der Betrag wird im Cashflow vor Steuer abgezogen.

Mieterhöhung p.a.: Optional – für die 10-Jahres-Übersicht entwickelt sich die Kaltmiete zinseszinsartig von der Startmiete (negativ = sinkende Miete). Jahr-1-Kennzahlen bleiben bei der Startmiete.

Nicht enthalten: Instandhaltung, Grundsteuer, Leerstand. Verwaltungskosten sind über das AfA-Feld modelliert. Keine Steuerberatung.

Langfristiger Überblick zu Gesamtinvestition, Tilgung, modellierter Wertsteigerung und Vermögensentwicklung – auf Basis Ihrer Vermietungs- und Finanzierungsannahmen.

Investition & Tilgung: Gesamtinvestition und Finanzierungsvolumen; „Getilgt“ ist der Tilgungsanteil der Annuität über den Planzeitraum (Vermögensaufbau). „Noch zu tilgen“ ist die modellierte Restschuld gesamt danach – alle Kredittranchen aus dem Finanzierungsplan (Bank, Förderungen, Nachrangdarlehen für Nebenkosten, ggf. eigene Kredite), nicht nur das Objektdarlehen.

Erhalten / Zuzahlung – Liquidität: Kumulierte Jahresergebnisse (Gesamtergebnis nach Steuern je Planjahr, Rücklagen bereits im Cashflow). Positiv = erhalten, negativ = Zuzahlung aus eigener Tasche.

Nettovermögen: Modellierter Objektwert (Gesamtinvestition minus Nebenkosten, optional mit Wertsteigerung) minus Restschuld gesamt plus kumulierte Liquidität. Der Objektwert enthält keine Nebenkosten; die Restschuld kann deren Finanzierung mit einschließen – für ein realistisches Vermögensbild.

Gesamtrendite (auf Eigenkapital): Nur bei Eigenkapital > 0 – (Nettovermögen − Eigenkapital) / Eigenkapital über den Planzeitraum; p.a. annualisiert (CAGR). Enthält Miete, Tilgung und Wertsteigerung. Orientierend.

Gesamtrendite (auf eingezahlt): (Nettovermögen − eingezahltes Kapital) / eingezahltes Kapital – zentrale Kennzahl inkl. Zuzahlungen; realistischer bei negativem Cashflow.

Wertsteigerung Immobilie p.a.: Optional, geschätzter Objektwert am Planende (Basis: Gesamtinvestition minus Nebenkosten). „Mehrwert durch Wertsteigerung“ = modellierter Objektwert minus Vermögensbasis. Nicht in Cashflow oder Steuer Jahr 1 enthalten.

Orientierende Modellrechnung – keine Garantie für Wertsteigerung, Miete oder Steuer.

Die Kaltmiete (auch Nettomiete oder Grundmiete) ist der reine Mietzins, den der Mieter für die Nutzung der Wohnung zahlt – ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müll oder Hausmeister. Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten. Stellplatz, Garage oder Möblierung sind hier nicht enthalten, sofern nicht separat vereinbart.

Die Höhe hängt stark von Lage, Region, Größe, Ausstattung und Marktlage ab – vergleichbare Objekte können je nach Stadt oder Stadtteil deutlich unterschiedliche Mieten erzielen. Prüfen Sie daher lokale Mietspiegel oder Vergleichsangebote.

Brutto-Mietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis bzw. Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten und Modernisierung).

Cashflow vor Steuer: Kaltmiete minus Finanzierungsrate minus Verwaltungskosten minus Rücklagen (Tilgung zählt als Vermögensaufbau, nicht als laufende Kosten).

Vorschlag ohne Eingabe: Finanzierungsrate + 40 € Verwaltung + Rücklagen nach Gebäudealter + ca. 37 € Cashflow vor Steuer (Jahr 1); mit Einkommensdaten zusätzlich ca. 18 € Gesamtergebnis nach Steuer.

Orientierende Schätzung. Keine Garantie für Mieteinnahmen.

Jährliche prozentuale Entwicklung der Kaltmiete für die 10-Jahres-Übersicht (frei wählbar in % p.a.).

Die Miete entwickelt sich zinseszinsartig von der Startmiete (negativ = sinkende Miete). Standard-Vorschlag: 1 % p.a.

Jahr-1-Kennzahlen (Cashflow, Steuer, Gesamtergebnis oben) bleiben bei der Startmiete – die Mieterhöhung wirkt nur in der langfristigen Prognose und im Jahresverlauf.

Modellannahme. Keine Prognose für tatsächliche Mietentwicklung.

Grobe monatliche Reserve für Instandhaltung – Jahresabzug = Monatswert × 12.

Vorschlag: 10 % der Kaltmiete pro Monat.

Der Betrag wird im Cashflow vor Steuer abgezogen und fließt in die 10-Jahres-Prognose ein. Nicht enthalten: Grundsteuer, Leerstand, größere Sonderreparaturen.

Orientierende Pauschale. Keine Ersatz für eine detaillierte Instandhaltungsplanung.

Das Jahresergebnis nach Steuer zeigt, wie sich Ihr Vermietungs-Cashflow und der Steuereffekt über ein ganzes Planjahr summieren.

Wichtig: Der Steuervorteil aus AfA & Zinsen wird nicht monatlich ausgezahlt, sondern über die jährliche Einkommensteuererklärung verrechnet (Erstattung oder geringere Nachzahlung).

Monatlich relevant: Nur der Cashflow vor Steuer – was Sie jeden Monat tatsächlich zu- oder abschöpfen.

Jährlich relevant: Cashflow vor Steuer (12 Monate) + steuerlicher Effekt = Ergebnis nach Steuer.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Was Ihnen monatlich in Jahr 1 in der Tasche bleibt – vor Steuern: Kaltmiete minus Kreditrate minus Verwaltung minus Rücklagen.

Enthalten: Mieteinnahmen − Finanzierungsrate (Annuität) − Verwaltungskosten (40 €/Monat) − modellierte Rücklagen.

Nicht enthalten: Tilgung (Vermögensaufbau, nicht als laufende Kosten), Steuern, Grundsteuer, Leerstand.

Der Steuereffekt aus AfA & Zinsen (Block „Steuervorteile bei Vermietung“) wird jährlich bei der Steuererklärung verrechnet – das Gesamtergebnis nach Steuern steht oben als Hauptkennzahl.

Orientierende Schätzung.

Die Summe des Cashflows vor Steuer über den gewählten Planzeitraum – Miete minus Finanzierung, Verwaltung und Rücklagen, ohne Steuereffekt.

Warum nicht einfach Planjahre × Jahr 1?
Bei Mieterhöhung p.a. steigen die Mieteinnahmen; durch Tilgung sinkt der Zinsanteil in der Rate (Annuität bleibt gleich). Deshalb ändert sich der Cashflow von Jahr zu Jahr.

Passend zur Jahresverlauf-Grafik. Orientierende Schätzung.

Die kumulierte Summe aller Jahresergebnisse nach Steuer über den gewählten Planzeitraum – Ihre geschätzte Gesamt-Liquidität aus der Vermietung in diesem Zeitraum.

Bei Mieterhöhung p.a. steigen die Mieteinnahmen in den Folgejahren; Finanzierungsrate und absetzbare Kosten entwickeln sich separat (Zinsen sinken, AfA kann sinken).

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Zwei Balken je Planjahr über den gewählten Zeitraum.

Cashflow vor Steuer (blau): Miete minus Finanzierung, Verwaltung und Rücklagen – ohne Steuereffekt.

Ergebnis nach Steuer (indigo): Cashflow plus steuerlicher Effekt (Ersparnis durch absetzbare Kosten minus Steuer auf Miete), sofern Einkommensdaten vorhanden.

Negative Balken erscheinen rot. Details in der Jahresverlauf-Tabelle darunter.

Orientierende Darstellung. Keine Steuerberatung.

Zwei gegensätzliche Effekte aus Vermietung & Verpachtung (V+V):

Steuerersparnis durch absetzbare Kosten: AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten aus „Steuervorteile bei Vermietung“ senken Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Steuer auf Mieteinnahmen: Miete erhöht Ihr Einkommen und kann den Grenzsteuersatz anheben – deshalb oft weniger Ersparnis als absetzbare Kosten × Steuersatz.

Netto = Gesamtergebnis nach Steuern − Cashflow vor Steuer.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Geschätzter Vermögensstand nach 10 Planjahren – nicht Ihr monatliches Einkommen, sondern der modellierte Gesamtwert Ihrer Beteiligung.

Formel:
Immobilienwert (modelliert) − Restschuld (gesamt) ± kumulierte Liquidität aus Vermietung

Immobilienwert: Objektwert (Gesamtinvestition minus Nebenkosten) mit optionaler Wertsteigerung p.a. Nebenkosten sind keine bewertbare Substanz und werden nicht mit Wertsteigerung modelliert.

Restschuld (gesamt): Alle verbleibenden Kredite aus dem Tilgungsplan – Bankdarlehen, Förderungen, Nachrangdarlehen für nicht gedeckte Nebenkosten, ggf. eigene Kredite. Nicht nur das Objektdarlehen.

Immobilienwert − Restschuld (hellblau im Chart): Objektwert minus gesamte Restschuld – ohne kumulierte Liquidität aus Vermietung.

Liquidität: Summe der Jahresergebnisse nach Steuer über den Planzeitraum (Miete, Finanzierung, Verwaltung, Rücklagen, Steuer).

Orientierende Modellrechnung. Keine Garantie für Wertsteigerung oder Mietentwicklung.

Zeigt den modellierten Vermögensaufbau über den Planzeitraum – aufgeschlüsselt in Tilgung, Wertsteigerung und Liquidität aus der Vermietung.

Formel:
Getilgt + Wertsteigerung − Nebenkosten ± Liquidität

Getilgt: Schuldenabbau durch Kredittilgung (Anteil der Rate, der die Restschuld senkt).

Wertsteigerung: Modellierter Mehrwert der Immobilie gegenüber der Gesamtinvestition (Eingabe oben).

Liquidität: Kumuliertes Jahresergebnis aus Vermietung (positiv = erhalten, negativ = Zuzahlung).

Hinweis: Der Netto-Zuwachs entspricht Nettovermögen minus Eigenkapital. Anders als „Vermögenszuwachs (Nettovermögen − eingezahlt)“ werden hier keine zusätzlichen Zuzahlungen abgezogen – bei negativem Cashflow ist der Vermögenszuwachs daher niedriger.

Orientierende Modellrechnung. Keine Anlageberatung.

Vier Linien je Planjahr – ohne Jahr 0.

Nettovermögen (dunkelblau): Modellierter Objektwert − Restschuld (gesamt) ± kumulierte Liquidität aus Vermietung.

Immobilienwert − Restschuld (hellblau): Modellierter Objektwert minus alle offenen Kredite (Bank, Förderungen, Nachrangdarlehen für Nebenkosten, ggf. eigene Kredite) – ohne Liquidität aus Vermietung.

Restschuld (rot): Gesamte offene Schuld aller Kredittranchen aus dem Tilgungsplan – sinkt mit der Annuität. Zusammen mit „Immobilienwert − Restschuld“ ergibt sich der modellierte Objektwert.

Objektwert: Gesamtinvestition minus Nebenkosten, optional mit Wertsteigerung p.a. Die Restschuld kann Nebenkosten-Finanzierung enthalten, der Objektwert nicht – das ist für ein realistisches Nettovermögen beabsichtigt.

Die Lücke zwischen beiden Linien zeigt die kumulierte Vermietungs-Liquidität (Zuzahlung oder Überschuss).

Orientierende Modellrechnung. Keine Steuerberatung.

Der Restbuchwert ist der noch nicht abgeschriebene Anteil Ihrer AfA-Basis (Gebäude + ggf. Nebenkosten-Anteil) am Ende des jeweiligen Jahres.

Nach vollständiger Abschreibung über die Nutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) ist der Restbuchwert 0 € – dann gibt es für diesen Posten keine weitere AfA mehr.

Orientierende Modellrechnung. Keine Steuerberatung.

Die Summe aller Steuerersparnisse aus den absetzbaren Kosten – Jahr für Jahr aufaddiert (nicht einfach „AfA × Steuersatz“).

Steuerersparnis (Spalte): Ersparnis nur im jeweiligen Jahr.
Steuerersparnis gesamt (Spalte): Laufende Summe über alle bisherigen Planjahre.

Die Schätzung nutzt Ihr Einkommen aus „Finanzielle Mittel“ und den ESt-Tarif (bzw. Ihre manuelle Grenzbelastung).

Keine Steuerberatung.

Der lineare AfA-Satz aus dem Restnutzungsdauergutachten bestimmt, wie schnell der abschreibbare Gebäudeanteil jährlich abgesetzt wird.

Beispiel: 2,5 % entsprechen ca. 40 Jahren Restnutzungsdauer (100 ÷ 2,5). Ein höherer Satz = mehr AfA pro Jahr = höhere Steuerersparnis im 1. Jahr.

Der Wert gilt nur, wenn „Restgutachten berücksichtigen“ aktiv ist – sonst gilt der Standard-Satz nach Baujahr.

Keine Steuerberatung.

Optional: Jährliche modellierte Preisentwicklung Ihrer Immobilie auf Basis der Gesamtinvestition (frei wählbar in % p.a.).

Standard 0 %: Konservativ – der Immobilienwert bleibt bei der Gesamtinvestition.

Wo es wirkt: Investitionsübersicht (Nettovermögen, Renditen, Vermögensverlauf) – nicht in Cashflow oder Steuer Jahr 1.

Mehrwert / Wertverlust: Modellierter Immobilienwert am Planende minus Gesamtinvestition (nur Preisannahme, keine Garantie).

Orientierende Modellrechnung.

Die Kaltmiete erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen (zvE) aus Vermietung & Verpachtung – dadurch steigen Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag.

Nicht 1:1: Die Steuer auf Miete ist oft nicht gleich „Miete × Grenzbelastung“, weil der Tarif progressiv ist und die Miete Ihre Grenzbelastung anheben kann.

Verrechnung: Einmal jährlich über die Einkommensteuererklärung – nicht monatlich ausgezahlt.

Details: „So entstehen Steuerersparnis & Steuer auf Miete“.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.