Immobilienfinanzierung
in Düsseldorf

Wir haben automatisch die Kombination aus Förderungen vorausgewählt, die zum niedrigsten durchschnittlichen Zinssatz führt. Sie können diese Auswahl jederzeit manuell anpassen.

Je höher Ihr Eigenkapital im Verhältnis zum Immobilienwert (Beleihungsauslauf/LTV), desto niedriger ist in der Regel der Bankzins. Ein niedrigerer LTV signalisiert der Bank ein geringeres Risiko.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz Ihres Kredits festgeschrieben ist. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, während eine kürzere Bindung oft günstigere Zinsen ermöglicht.

Die monatliche Rate ist eine Annuität und setzt sich aus Zinsen und der Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt Ihre Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.

Der Mischzins ist der gewichtete Durchschnitt aller Zinssätze Ihrer verschiedenen Kredite (Bankdarlehen, Förderungen, Ratenkredite). Er zeigt Ihnen die tatsächlichen Zinskosten Ihrer gesamten Finanzierung.

Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Makler müssen meist aus eigenen Mitteln gezahlt werden, da Banken diese oft nicht mitfinanzieren. Ihr Eigenkapital deckt daher zuerst diese Kosten.

Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) bleibt oft eine Restschuld. Für diesen Betrag wird dann eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Marktzins nötig. Eine höhere Tilgung reduziert dieses Risiko.

Die Anfangstilgung bezieht sich auf den Start der Laufzeit: Im ersten Jahr tilgen Sie z. B. 2 % der ursprünglichen Darlehenssumme – nicht 2 % der jeweils verbleibenden Restschuld.

Zusammen mit dem Sollzins ergibt sich daraus Ihre monatliche Rate. Diese Rate bleibt gleich, während die Restschuld sinkt. Dadurch fallen die Zinsen – und der freiwerdende Betrag fließt automatisch in mehr Tilgung.

Deshalb dauert es bei 2 % Anfangstilgung nicht 50 Jahre (100 ÷ 2), sondern oft deutlich kürzer – je nach Zins oft rund 25–30 Jahre. Eine höhere Tilgung erhöht die monatliche Rate, verkürzt die Laufzeit weiter und senkt die Restschuld nach der Zinsbindung.

Die Effizienzhaus-Stufe beschreibt die energetische Qualität. Je kleiner die Zahl (z.B. 40), desto weniger Energie verbraucht das Haus. Dies ermöglicht oft den Zugang zu besonders günstigen Förderkrediten.

Investitionen in Modernisierung (z.B. Heizung, Dämmung) steigern den Wert der Immobilie. Viele Banken berücksichtigen wertsteigernde Maßnahmen positiv bei der Zinsgestaltung.

Wir versuchen nach bestem Wissen und Gewissen, diese Daten immer aktuell und richtig zu halten, können aber für die Richtigkeit nicht garantieren. Falls Ihnen ein Fehler auffällt, melden Sie sich gerne per E-Mail bei uns: Team@kreditimmo.de

Wir prüfen Ihre Finanzierung gegen 400+ Banken. Ein echter Marktvergleich senkt Ihren Sollzins typischerweise um ca. 0,8 Prozentpunkte gegenüber einem Einzelangebot Ihrer Hausbank.

Bei Vermietung senken absetzbare Kosten Ihr zu versteuerndes Einkommen – im Steuerrecht Werbungskosten genannt. Der wichtigste Baustein ist die AfA (Absetzung für Abnutzung), ergänzt durch Kreditzinsen und Verwaltungskosten.

Wie funktioniert das?
Immobilien verlieren über die Jahre an Wert. Diesen „Wertverlust“ des Gebäudes können Sie steuerlich geltend machen, um Ihr zu versteuerndes Einkommen zu senken. Das führt zu einer spürbaren Steuererstattung.

Was zählt in die AfA-Basis?
Nur der Gebäudeanteil nutzt sich ab – Grundstück nicht. Beim Kauf teilen Sie den Kaufpreis in einen nicht abschreibbaren und einen abschreibbaren Anteil. Beim Bau gilt dasselbe für Grundstück + Baukosten: Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar, die AfA bezieht sich auf den Gebäudeanteil (zzgl. Modernisierung).

Teilevermietung:
Wohnen Sie einen Teil selbst und vermieten nur einen Teil, dürfen Sie steuerlich in der Regel nur den vermieteten Gebäudeanteil abschreiben. Wählen Sie dafür einen höheren „nicht abschreibbaren“ Anteil – die AfA-Basis wird entsprechend kleiner.

Modernisierung & 15‑%-Regel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG):
Bei vermieteten Wohngebäuden gelten in den ersten drei Kalenderjahren nach Anschaffung besondere Regeln für Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand: Liegen die Aufwendungen in Summe nicht über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), können sie in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Übersteigen sie diese Grenze, müssen die Aufwendungen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Die im Planer erfassten Modernisierungskosten fließen in die AfA-Basis ein. Die 15‑%-Regel betrifft zusätzliche Aufwendungen nach dem Kauf in den ersten drei Jahren.

Was lässt sich abschreiben?

• Gebäude-AfA: Ab 2023 linear 3 % oder degressiv 5 %; Fertigstellung 2023 bis zum Schwellejahr (aktuell minus 30 Jahre) mit 2 %; ältere Gebäude mit anpassbarem Satz (z. B. nach Restgutachten).
• Kauf- bzw. Baunebenkosten: Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Erwerbsnebenkosten fließt in der Übersicht in die AfA ein.
• Finanzierungskosten: Die Schuldzinsen des Kredits sind bei Vermietung voll absetzbar.

In dieser Übersicht enthalten

• Gebäude-AfA: Abschreibung auf den in der AfA-Basis enthaltenen Gebäudeanteil (linear 2 % oder 3 %, bei Neubauten 3 %, alternativ degressiv 5 % – je nach Ihrer Einstellung).
• Kauf- bzw. Baunebenkosten-AfA: Der auf die AfA-Basis entfallende Anteil von Notar, Grunderwerbsteuer, Makler bzw. Baunebenkosten wird mit abgeschrieben (skaliert mit Ihrem gewählten nicht abschreibbaren Anteil).
• Schuldzinsen: Zinskosten Ihrer Finanzierung (sinken mit der Tilgung über die Jahre).
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, WEG-Beiträge o. Ä. (pauschal 40 €/Monat).
• Geschätzte Steuerersparnis: (Gebäude-AfA + Nebenkosten-AfA + Zinsen + Verwaltung) × Ihr Grenzsteuersatz – grobe Orientierung für die Rückerstattung vom Finanzamt.

Typisch absetzbar, hier nicht enthalten

• Erhaltungsaufwendungen und laufende Reparaturen (sofort abziehbar, sofern nicht aktivierend)
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflicht
• Kontoführungsgebühren (nicht über Verwaltungskosten-Feld)
• Makler- und Anwaltskosten bei Vermietung
• Fahrtkosten zur Immobilie (vereinfacht)
• Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Nicht in dieser Schätzung

• Mieteinnahmen – Einnahmen, nicht absetzbar
• Tilgung des Kredits – nur Zinsen sind abziehbar
• Grundstück – nicht abschreibbar (keine AfA)
• Sonderfälle wie Denkmal-AfA, Sonder-AfA nach § 7b oder Verlustvortrag

Hinweis: Vereinfachte Darstellung zur Orientierung. Keine Steuerberatung – für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich an einen Steuerberater.

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen.

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – nicht das Grundstück. Die AfA senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen und kann zu einer Steuerrückerstattung führen.

In diesem Planer sehen Sie AfA zusammen mit Kreditzinsen und Verwaltungskosten als absetzbare Kosten bei Vermietung.

Orientierung, keine Steuerberatung.

Was zählt nicht zur AfA?
Steuerlich abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Nicht abschreibbar sind u. a.:

• Grundstück – nutzt sich steuerlich nicht ab
• Selbst genutzter Gebäudeanteil bei Teilevermietung – nur der vermietete Teil darf abgeschrieben werden

Was bedeutet der Prozentsatz beim Kauf?
Er gibt an, wie viel von Kaufpreis + Kaufnebenkosten nicht in die AfA-Basis einfließt. Der Rest wird abgeschrieben.

Kaufnebenkosten
Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Makler werden mit demselben Schlüssel geteilt.

Typische Werte
Beim Kauf oft 15 % bis 40 %, beim Bau nach Grundstück/Baukosten-Verhältnis – bis 100 % wählbar. Bei Teilevermietung ggf. höher als der reine Grundstücksanteil.

Orientierung, keine Steuerberatung.

Das Baujahr entspricht dem Fertigstellungsjahr und bestimmt den AfA-Satz sowie die Nutzungsdauer.

Linear (§ 7 Abs. 4 EStG)

• Vor 01.01.1925: 2,5 % p. a. · 40 Jahre Nutzungsdauer
• 01.01.1925 – 31.12.2022: 2 % p. a. · 50 Jahre
• Ab 01.01.2023: 3 % p. a. · 33 1/3 Jahre (100 % ÷ 3)

Degressiv ab Baujahr 2023 (§ 7 Abs. 5a EStG)

• Zusätzlich wählbar: 5 % vom Restbuchwert – nur Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 – 30.09.2029 (beim Kauf: Erwerb noch im Fertigstellungsjahr)
• Wechsel zu linear jederzeit möglich; im Planer automatisch, sobald linear vorteilhafter ist (typisch ab Jahr 14–15)

Bei Baujahr ab 2023 können Sie unter AfA-Methode zwischen degressiv und linear vergleichen.

Restnutzungsdauergutachten (RND): Wenn das Baujahr mehr als 30 Jahre zurückliegt, ist ein Gutachten möglich; bei Gebäuden älter als 40 Jahre oft sehr lohnenswert – kürzere Restnutzungsdauer → höherer AfA-Satz (z. B. 4 % statt 2 %).

Orientierung nach § 7 EStG, keine Steuerberatung.

Ein Restnutzungsdauergutachten (RND) kann beim Finanzamt einen höheren linearen AfA-Satz begründen, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche Abschreibungsdauer.

Jünger als 30 Jahre (Baujahr weniger als 30 Jahre her): Nur bei extremen Baumängeln relevant – im Planer daher ohne Eingabe.

30–40 Jahre alt (Grenzfall): Baujahr liegt 30–40 Jahre zurück. Lohnt sich meist nur bei erheblichem Sanierungsstau oder schlechtem energetischen Zustand.

Älter als 40 Jahre (Baujahr liegt mehr als 40 Jahre zurück): Oft sehr lohnenswert – Gutachten hebt die AfA häufig von 2 % auf 3–5 % an.

Beispiel: 25 Jahre Restnutzungsdauer → 4 % lineare AfA (100 % ÷ 25) statt 2 %.

Orientierung für die Planungsrechnung. Für die Steuererklärung ist ein Gutachten erforderlich.

So viel Geld Sie im ersten Planjahr voraussichtlich weniger an Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag zahlen – als Rückerstattung vom Finanzamt.

Wie wird das berechnet?
Aus Ihren absetzbaren Kosten im 1. Jahr (AfA + Kreditzinsen + Verwaltungskosten) und Ihrem Einkommen aus dem Schritt „Finanzielle Mittel“ schätzen wir Ihr zu versteuerndes Einkommen und berechnen die Steuer vorher und nachher am ESt-Tarif (inkl. ggf. Splitting).

Nicht dasselbe wie absetzbare Kosten:
Absetzbare Kosten sind der abziehbare Betrag – die Steuerersparnis ist der tatsächliche Geldbetrag, den Sie zurückbekommen. Beides unterscheidet sich je nach Einkommen und Steuertarif.

Mieteinnahmen sind in dieser Schätzung vereinfacht nicht berücksichtigt. Details unter „So entsteht die Steuerrückerstattung“. Keine Steuerberatung.

Die Summe der geschätzten Steuerersparnis über die ersten 10 Planjahre – passend zur 10-Jahres-Grafik und zur Vermietungsübersicht.

Warum nicht einfach 10 × Jahr 1?
Die absetzbaren Kosten ändern sich jedes Jahr: Bei degressiver AfA sinkt die Abschreibung, durch Tilgung sinken die Kreditzinsen. Für jedes Jahr wird die Steuerersparnis einzeln am Tarif berechnet und aufaddiert.

Langfristig mehr?
Über die gesamte Abschreibungsdauer (z. B. 33⅓ oder 50 Jahre) kann die kumulierte Steuerersparnis höher sein – siehe den ausklappbaren Jahresverlauf unten.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Die Methode bestimmt, wie viel AfA in den ersten Jahren anfällt – und damit Ihre Steuerersparnis. Maßgeblich ist das Baujahr.

Linear (§ 7 Abs. 4 EStG)

• Vor 01.01.1925: 2,5 % p. a. · 40 Jahre Nutzungsdauer
• 01.01.1925 – 31.12.2022: 2 % p. a. · 50 Jahre
• Ab 01.01.2023: 3 % p. a. · 33 1/3 Jahre (100 % ÷ 3)

Degressiv (§ 7 Abs. 5a EStG)

• 5 % vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr
• Nur Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 – 30.09.2029 (beim Kauf: Erwerb noch im Fertigstellungsjahr)
• Wechsel zu linear jederzeit möglich; im Planer automatisch, sobald linear vorteilhafter ist (typisch ab Jahr 14–15). Danach linear mit dem zum Baujahr passenden Satz (ab 2023: 3 % auf den Restwert)

Im Finanz-Plan kann bei Baujahr ab 2023 zwischen degressiv und linear verglichen werden. Das exakte Förderfenster hängt vom Baubeginn bzw. Kaufvertrag ab.

Orientierung nach § 7 EStG, keine Steuerberatung.

Absetzbare Kosten sind Aufwendungen aus der Vermietung, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Im Steuerrecht heißen sie Werbungskosten – sie führen aber nicht 1:1 zur gleichen Steuerersparnis.

Im 1. Jahr enthalten:

• Gebäude-AfA – Abschreibung auf den Gebäudeanteil
• Kauf- bzw. Baunebenkosten-AfA – abschreibbarer Anteil der Nebenkosten
• Kreditzinsen – nur Zinsen, keine Tilgung
• Verwaltungskosten – pauschal 40 €/Monat (Hausverwaltung, WEG o. Ä.)

Beispiel: 35.000 € absetzbare Kosten bedeuten nicht 35.000 € Steuerersparnis – die tatsächliche Ersparnis hängt von Ihrem Einkommen und dem Steuertarif ab.

Keine Steuerberatung.

Die Summe der absetzbaren Kosten über die ersten 10 Planjahre – AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten zusammen.

Warum nicht einfach 10 × Jahr 1?
Bei degressiver AfA sinkt die Abschreibung, durch Tilgung sinken die Kreditzinsen. Deshalb ändern sich die absetzbaren Kosten von Jahr zu Jahr.

Langfristig mehr?
Über die gesamte Abschreibungsdauer (z. B. 33⅓ oder 50 Jahre) können die kumulierten absetzbaren Kosten höher sein – siehe den ausklappbaren Jahresverlauf unten.

Passend zur 10-Jahres-Grafik. Keine Steuerberatung.

Die Gebäude-AfA ist die jährliche Abschreibung auf den Gebäudeanteil Ihrer Immobilie (ohne Grundstück).

Basis: Gebäudeanteil aus Kaufpreis bzw. Baukosten plus ggf. Modernisierung – siehe „So wird die AfA berechnet“.

Höhe im 1. Jahr: Abhängig von Baujahr und Methode (linear oder degressiv). Bei degressiver AfA ist der Betrag im 1. Jahr am höchsten und sinkt später.

Keine Steuerberatung.

Auch der auf das Gebäude entfallende Anteil Ihrer Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler bzw. Baunebenkosten) wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Berechnung: Gebäudeanteil in Prozent (100 % minus Grundstücksanteil) × Nebenkosten – mit derselben AfA-Methode und -Dauer wie die Gebäude-AfA.

Keine Steuerberatung.

Bei vermieteten Immobilien können Sie die Schuldzinsen Ihrer Finanzierung steuerlich absetzen.

Wichtig: Nur der Zinsanteil der Annuität zählt – die Tilgung ist nicht absetzbar (sie baut Vermögen auf).

Entwicklung: Der Betrag kommt aus Ihrem Finanzierungsplan und sinkt mit der Tilgung über die Jahre, weil die Restschuld abnimmt.

Keine Steuerberatung.

Laufende Kosten für die Verwaltung der vermieteten Immobilie – hier pauschal mit 40 €/Monat (480 €/Jahr) modelliert.

Typisch enthalten: Hausverwaltung, WEG-Verwaltung, Abrechnungskosten o. Ä.

Nicht enthalten: Grundsteuer, Instandhaltung/Reparaturen, Gebäudeversicherung, Leerstand – diese sind in dieser Schätzung nicht berücksichtigt.

Keine Steuerberatung.

Die Grenzbelastung gesamt zeigt, wie stark der nächste Euro an Ihrem zvE mit Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag belastet wird.

Standard: Geschätzt aus Ihrem Bruttoeinkommen im Schritt „Finanzielle Mittel“. Wenn Ihr tatsächliches zvE niedriger liegt (z. B. durch Freibeträge oder Werbungskosten), ist auch Ihre reale Steuerersparnis oft geringer – dann den Wert hier anpassen.

Steuerersparnis: Absetzbare Kosten × Grenzbelastung (vereinfachte Schätzung). Die ausklappbare Detailansicht zeigt die exakte Berechnung am Tarif.

Keine Steuerberatung.

Die Grafik zeigt die Entwicklung über die ersten 10 Planjahre – zwei Werte nebeneinander je Jahr.

Absetzbare Kosten (grüner Balken): Summe aus AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten pro Jahr. Sinkt typischerweise, weil AfA (bei degressiv) und Zinsen abnehmen.

Steuerersparnis (dunkler Balken): Geschätzte Steuerersparnis pro Jahr aus den absetzbaren Kosten und Ihrem Einkommen (nur sichtbar, wenn Einkommensdaten vorhanden).

Den vollständigen Verlauf über die gesamte Abschreibungsdauer finden Sie im ausklappbaren Jahresverlauf darunter.

Orientierende Darstellung. Keine Steuerberatung.

Orientierende Kombination aus Kaltmiete, Finanzierungsrate und steuerlichem Effekt aus Vermietung & Verpachtung (V+V).

Brutto-Mietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis bzw. Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten und Modernisierung).

Cashflow vor Steuer: Mieteinnahmen minus Finanzierungsrate (Annuität) minus Verwaltungskosten (siehe Block „Steuervorteile bei Vermietung“) minus modellierte Rücklagen (wenn eingetragen). Tilgung zählt als Vermögensaufbau, nicht als laufende Kosten.

Steuerlicher Effekt: Zwei Posten – Steuerersparnis durch AfA & Zinsen (absetzbare Kosten × Grenzsteuersatz, siehe Block „Steuervorteile bei Vermietung“ oben) minus Steuer auf Mieteinnahmen. Die Summe ist der Netto-Effekt aus Vermietung & Verpachtung. Bei hoher Miete kann die Summe negativ sein, obwohl die AfA für sich genommen Ersparnis bringt.

Gesamtergebnis nach Steuer: Cashflow vor Steuer plus steuerlicher Effekt (Rücklagen sind im Cashflow enthalten, sofern modelliert).

Rücklagen pro Monat: Grobe monatliche Reserve für Instandhaltung (Jahresabzug = Monatswert × 12). Ohne eigene Eingabe wird ein Vorschlag von 10 % der Kaltmiete verwendet. Der Betrag wird im Cashflow vor Steuer abgezogen.

Mieterhöhung p.a.: Optional (−15 % bis +15 %) – für die 10-Jahres-Übersicht entwickelt sich die Kaltmiete zinseszinsartig von der Startmiete (negativ = sinkende Miete). Jahr-1-Kennzahlen bleiben bei der Startmiete.

Investition & Tilgung: Gesamtinvestition und Finanzierungsvolumen; „Getilgt“ ist der Tilgungsanteil der Annuität über 10 Planjahre (Vermögensaufbau). „Noch zu tilgen“ ist die modellierte Restschuld danach.

Erhalten / Zuzahlung – Liquidität (10 Jahre): Kumulierte Jahresergebnisse (Gesamtergebnis nach Steuer je Planjahr, Rücklagen bereits im Cashflow). Positiv = erhalten, negativ = Zuzahlung aus eigener Tasche.

Nettovermögen (10 Jahre): Geschätzter Vermögenswert nach 10 Jahren – modellierter Immobilienwert minus Restschuld plus kumulierte Liquidität (positiv = erhalten, negativ = Zuzahlung). Orientierend, keine Garantie.

Rendite auf Eigenkapital: Nur bei Eigenkapital > 0 – Gesamtrendite über 10 Jahre = (Nettovermögen − Eigenkapital) / Eigenkapital; Rendite p.a. annualisiert (CAGR), bei negativem Nettovermögen linearer Fallback. Orientierend.

Rendite auf Eigenkapital: (Nettovermögen − eingesetztes Eigenkapital) / Eigenkapital – die zentrale Kennzahl bei Fremdfinanzierung.

Wertsteigerung Immobilie p.a.: In der Investitionsübersicht – optional (−15 % bis +15 %), geschätzter Immobilienwert nach 10 Jahren auf Basis der Gesamtinvestition. „Mehrwert durch Wertsteigerung“ bzw. „Wertverlust durch Wertsteigerung“ = dieser Immobilienwert minus Gesamtinvestition (nur modellierte Preisentwicklung, keine Garantie). Nicht in Cashflow oder Steuer Jahr 1 enthalten.

Nicht enthalten: Instandhaltung, Grundsteuer, Leerstand. Verwaltungskosten sind über das AfA-Feld modelliert. Keine Steuerberatung.

Das Jahresergebnis nach Steuer zeigt, wie sich Ihr Vermietungs-Cashflow und der Steuereffekt über ein ganzes Planjahr summieren.

Wichtig: Der Steuervorteil aus AfA & Zinsen wird nicht monatlich ausgezahlt, sondern über die jährliche Einkommensteuererklärung verrechnet (Erstattung oder geringere Nachzahlung).

Monatlich relevant: Nur der Cashflow vor Steuer – was Sie jeden Monat tatsächlich zu- oder abschöpfen.

Jährlich relevant: Cashflow vor Steuer (12 Monate) + steuerlicher Effekt = Ergebnis nach Steuer.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Was Ihnen monatlich in Jahr 1 in der Tasche bleibt – vor Steuern: Kaltmiete minus Kreditrate minus Verwaltung minus Rücklagen.

Enthalten: Mieteinnahmen − Finanzierungsrate (Annuität) − Verwaltungskosten (40 €/Monat) − modellierte Rücklagen.

Nicht enthalten: Tilgung (Vermögensaufbau, nicht als laufende Kosten), Steuern, Grundsteuer, Leerstand.

Der Steuereffekt aus AfA & Zinsen (Block „Steuervorteile bei Vermietung“) wird jährlich bei der Steuererklärung verrechnet – das Jahresergebnis nach Steuer steht oben als Hauptkennzahl.

Orientierende Schätzung.

Die Summe des Cashflows vor Steuer über den gewählten Planzeitraum – Miete minus Finanzierung, Verwaltung und Rücklagen, ohne Steuereffekt.

Warum nicht einfach Planjahre × Jahr 1?
Bei Mieterhöhung p.a. steigen die Mieteinnahmen; durch Tilgung sinkt der Zinsanteil in der Rate (Annuität bleibt gleich). Deshalb ändert sich der Cashflow von Jahr zu Jahr.

Passend zur Jahresverlauf-Grafik. Orientierende Schätzung.

Die kumulierte Summe aller Jahresergebnisse nach Steuer über den gewählten Planzeitraum – Ihre geschätzte Gesamt-Liquidität aus der Vermietung in diesem Zeitraum.

Bei Mieterhöhung p.a. steigen die Mieteinnahmen in den Folgejahren; Finanzierungsrate und absetzbare Kosten entwickeln sich separat (Zinsen sinken, AfA kann sinken).

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Zwei Balken je Planjahr über den gewählten Zeitraum.

Cashflow vor Steuer (blau): Miete minus Finanzierung, Verwaltung und Rücklagen – ohne Steuereffekt.

Ergebnis nach Steuer (indigo): Cashflow plus steuerlicher Effekt (Ersparnis durch absetzbare Kosten minus Steuer auf Miete), sofern Einkommensdaten vorhanden.

Negative Balken erscheinen rot. Details in der Jahresverlauf-Tabelle darunter.

Orientierende Darstellung. Keine Steuerberatung.

Zwei gegensätzliche Effekte aus Vermietung & Verpachtung (V+V):

Steuerersparnis durch absetzbare Kosten: AfA, Kreditzinsen und Verwaltungskosten aus „Steuervorteile bei Vermietung“ senken Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Steuer auf Mieteinnahmen: Miete erhöht Ihr Einkommen und kann den Grenzsteuersatz anheben – deshalb oft weniger Ersparnis als absetzbare Kosten × Steuersatz.

Netto = Gesamtergebnis nach Steuer − Cashflow vor Steuer.

Orientierende Schätzung. Keine Steuerberatung.

Geschätzter Vermögensstand nach 10 Planjahren – nicht Ihr monatliches Einkommen, sondern der modellierte Gesamtwert Ihrer Beteiligung.

Formel:
Immobilienwert (modelliert) − Restschuld + kumulierte Liquidität aus Vermietung

Ihr Anteil an der Immobilie (Immobilienwert − Restschuld) ist nicht Ihre Anfangseinlage, sondern Ihr aufgebauter Besitzanteil nach Tilgung – Anfangseinlage plus getilgter Kreditanteil.

Immobilienwert: Gesamtinvestition mit optionaler Wertsteigerung p.a. (Eingabe oben).

Restschuld: Aus dem Tilgungsplan nach 10 Jahren (gleichbleibende Rate, Mischzins aus Ihrem Finanzierungsplan).

Liquidität: Summe der Jahresergebnisse nach Steuer über 10 Jahre (Miete, Finanzierung, Verwaltung, Rücklagen, Steuer) – identisch mit „Ergebnis gesamt (10 Jahre)“ oben.

Orientierende Modellrechnung. Keine Garantie für Wertsteigerung oder Mietentwicklung.

Zwei Linien je Planjahr (1–10) – ohne Jahr 0.

Nettovermögen (dunkelblau): Ihr geschätzter Vermögensstand = Anteil an der Immobilie ± kumulierte Liquidität aus Vermietung.

Anteil an der Immobilie (hellblau): Modellierter Immobilienwert minus Restschuld – Ihr Besitzanteil ohne laufende Zuzahlungen/Einnahmen.

Die Lücke zwischen beiden Linien zeigt die kumulierte Vermietungs-Liquidität (Zuzahlung oder Überschuss).

Orientierende Modellrechnung. Keine Steuerberatung.